Prêt immobilier

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Comment bien préparer son projet ? : les étapes pour un prêt immobilier optimisé

Vous avez trouvé le bien rêvé et vous recherchez une solution pour le financer ? Ou vous souhaitez simplement obtenir un calcul d’enveloppe avant de vous lancer ?

Quelle que soit votre situation, nous vous donnons toutes les clés pour finaliser votre projet rapidement et simplement. Vous faciliter l’accès au crédit, c’est notre rôle de courtier immobilier !

Comprendre comment les banques analysent votre dossier

Pour bien préparer son dossier de prêt immobilier, il faut tout d’abord comprendre comment procède la banque pour analyser votre dossier et votre profil emprunteur. En vous accordant un crédit, la banque prend un “risque”. Elle doit s’assurer que vous pourrez rembourser vos mensualités et vérifie donc plusieurs critères liés à votre situation financière :

1. Calcul de votre taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt

Le taux d’endettement est un pourcentage qui indique la part de vos revenus consacrée aux prêts. En théorie, les mensualités de tous vos crédits ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels (33%).

Exemple : Pour un revenu de 2100€ par mois, vos mensualités de remboursement maximum conseillées sont de 700€. Autrement dit, votre capacité d’emprunt est de 700€ par mois. La capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter sans vous mettre dans le rouge financièrement.

Si votre taux d’endettement est proche de 33% avant même d’effectuer votre demande de prêt immobilier, vous aurez probablement peu de marge de manœuvre pour l’obtenir et votre capacité d’emprunt sera également limitée.

💡 A savoir :

• Pour calculer votre taux d’endettement, nous recommandons le simulateur du site du gouvernement.
• Pour évaluer votre capacité d’emprunt : effectuez votre simulation en 30 secondes.

2. Étude de vos revenus

Après avoir analysé votre taux d’endettement, la banque va évaluer vos revenus afin d’anticiper votre situation financière lorsque vous devrez rembourser vos mensualités de prêt immobilier. Pour cela, elle va analyser les éléments suivants :

• Le « reste à vivre », qui correspond à la part des revenus restant au ménage pour financer ses dépenses courantes une fois qu’il a réglé ses charges d’emprunts.
• Le « quotient familial » qui correspond au revenu disponible annuel par personne. Cet indicateur est déterminé par le rapport entre les revenus nets hors charges d’emprunts et le nombre de personnes composant le foyer.
• Les dépenses futures du ménage. La banque évalue les charges liées directement au projet et les dépenses d’équipements à prévoir (loyer temporaire, travaux, achat d’un véhicule, etc…).

3. Calcul du scoring emprunteur

Pour décider de l’acceptation ou du refus de votre dossier, la banque poursuivra son évaluation par l’élaboration d’un “scoring”. Le scoring est une note qui indique la qualité de votre dossier et qui permet à la banque d’évaluer le niveau de risque encouru si elle accepte de vous accorder votre prêt immobilier. Variable d’une banque à une autre, le scoring s’établit sur des critères significatifs tels que :

• L’apport personnel : entre 10 et 30% (plus risqué en-dessous, moins rentable au-dessus)
• La situation professionnelle : le contrat de travail, l’ancienneté dans la fonction
• La durée du prêt : entre 15 et 20 ans (moins rentable en-dessous, plus risqué au-dessus)
• L’âge des souscripteurs : idéalement entre 25 et 50 ans
• La situation familiale : considérée comme « stable » pendant la durée du prêt

💡 A savoir : Ne pas disposer d’un apport personnel ou être en situation de travail précaire ne constitue pas forcément un frein pour obtenir un emprunt. Ce sont tous les critères réunis qui détermineront la note globale du scoring. Si la note est trop faible, le dossier aura de fortes chances de se voir rejeté, en revanche une note élevée permettra d’obtenir des conditions d’emprunt plus avantageuses.

Optimiser son profil emprunteur pour obtenir le meilleur financement

Vous l’aurez compris, en matière d’accès au crédit immobilier, l’appréciation de votre situation par la banque reste un élément clé.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, voici quelques bonnes pratiques qui peuvent augmenter vos chances de convaincre vos interlocuteurs :

• Réduisez votre taux d’endettement au maximum avant de consulter votre courtier ou de déposer votre dossier à la banque. Si vous avez déjà des crédits en cours, vous pouvez opter pour un rachat de crédits afin de réduire vos mensualités en cours.
• Constituez un apport personnel : dans l’idéal 20% du montant du prêt minimum. Plus cet apport personnel sera important, plus votre dossier aura de chances d’aboutir.
• Finalisez votre période d’essai de CDI avant de déposer votre dossier.
• Présentez des finances saines sur les derniers mois : les découverts et les incidents de paiement peuvent freiner les banques. Attention également aux gros montants dépensés dans les jeux d’argents.
• Choisissez un bien avec un bon potentiel de revente (secteur recherché, fort potentiel d’amélioration avec des travaux raisonnables…). C’est une forme d’assurance pour la banque.

💡 A savoir : Soyez attentifs au montage du dossier ! Pour qu’un bon profil puisse apparaitre comme tel aux yeux des prêteurs, le montage du dossier est une étape primordiale. La moindre erreur de saisie, la moindre pièce manquante et votre demande est rejetée ! Il suffit souvent de reformater les dossiers pour qu’ils soient acceptés, un courtier peut vous accompagner dans vos démarches.