Quels sont les différents types de prêts immobilier ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, votre demande passe nécessairement par l’obtention d’un bien immobilier. Mais sachez-le, le choix de votre prêt immobilier ne se fait pas à la légère ! Il existe sur le marché plusieurs types de prêts : des prêts libres ou des prêts réglementes.

Les prêts libres sont les prêts bancaires les plus communs. Ils sont attribués pour tous types de projet immobilier.

Les prêts réglementés (par les pouvoirs publics) sont des prêts d’aide à l’accession. Ils sont destinés en majorité au financement de la résidence principale du primo-accédant et peuvent financer la totalité du bien ou être complémentaire au financement du bien. Ils respectent les conditions strictes d’octroi de crédit et de tarification qui ont été fixées par le gouvernement.

Cap sur ces différents types de prêts pour vous présenter leurs avantages, leurs inconvénients et leurs limites. Votre courtier IN&FI Crédits vous donne toutes les cartes en mains pour bien choisir ! Mais n’oubliez pas, le plus simple est quand même de contacter votre expert IN&FI Crédit le plus proche de chez vous !

Le prêt libre (Amortissable) : le plus répandu ! 

Compatible avec toutes les opérations immobilières : c’est le plus répandu. Il est ouvert à tous et sans contraintes de réglementation de l’État. Il s’oppose au prêt réglemente qui obéit à de nombreuses règles. Pour ce type de prêt, la mensualité versée par l’emprunteur amorti une partie du capital emprunté et paie les intérêts du crédit immobilier et les frais liés à l’assurance. Lors de la dernière échéance le prêt immobilier est totalement remboursé.

Le prêt in fine : un avantage fiscal pour les investisseurs 

Réservé en priorité aux investisseurs fortement fiscalisés, ce type de prêt concerne avant tout le financement d’un achat destiné à la mise en location (investissement locatif).

La mensualité n’amortit pas l’emprunt, elle facture uniquement des intérêts.
L’amortissement est assuré par un produit de placement prévu à cet effet, existant ou à souscrire. Il peut s’agir d’une Assurance Vie ou d’un autre produit de placement. Lorsque ce placement, augmenté des intérêts rémunérateurs, représente le capital emprunté, la banque se rembourse en 1 fois.

Avantage : La réduction d’impôt. Si la facturation d’intérêts est plus forte que pour un prêt classique, elle permet surtout de réduire efficacement le bénéfice foncier en déclarant plus d’intérêts payés en cours d’année et ainsi en diminuant l’imposition.

Inconvénient : Il faut disposer d’un capital de départ qui restera bloqué tant que le prêt ne sera pas remboursé. De plus, la durée de l’emprunt est incertaine car elle dépend de la performance du placement permettant le solde.

Le prêt relais : pour acheter un nouveau bien avant la revente du premier 

Entre le moment où vous achetez un nouveau logement et celui où votre précédent logement est réellement vendu, plusieurs mois peuvent s’écouler. Le prêt relais intervient pour vous permettre de réaliser votre acquisition sans attendre.

Il peut couvrir les frais de notaire, et solder l’encours du bien en vente ou d’un prêt personnel. Pratiqué sur 12 ou 24 mois au maximum, son taux est généralement très faible. En général, vous n’avez pas à avancer les intérêts car ils seront déduits du fruit de votre revente. Le prêt relais est non amortissable.

Astuce : le secret du relais est de vendre au juste prix. Analysez bien le marché local et donnez-vous les meilleures chances en sachant mettre en avant tous les atouts de votre bien.

Les prêts réglementés : l’aide à l’accession 

• Le prêt d’accession sociale (Prêt PAS)

Il est accessible pour l’achat de la résidence principale de l’emprunteur, ou celle de ses ascendants et descendants de son conjoint. Qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Le financement à 100% du coût de l’opération est rendu possible, y compris les frais d’agence immobilière et les frais d’expertise, rendue obligatoire pour les biens de plus de 20 ans. Cette expertise confirmera la conformité du logement aux normes d’habitabilité définies par Décret ou désignera les travaux à financer pour sa mise en conformité. Les frais de garantie hypothécaire sont réduits et les frais de dossier sont plafonnés.
Le PAS donne droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Il est également garanti par le Fond de Garantie à l’Accession Sociale (FGAS) qui permet l’intervention d’un médiateur en cas de défaillance de l’emprunteur.

Attention : Le PAS ne finance pas les frais de notaire et il vous est accordé uniquement pour l’acquisition d’une résidence principale. Sauf cas particulier, la mise en location du logement, après son occupation, vous obligera à faire racheter ce prêt par un prêt classique.

• Le prêt-à-taux zéro (PTZ)

Son principal avantage réside bien entendu dans son taux mais aussi dans ses formules de remboursements, notamment pour les faibles revenus. Considéré comme apport personnel, c’est un prêt qui concerne aussi bien le neuf que l’ancien avec ou sans travaux. Il est également possible de le coupler avec l’ensemble des prêts réglementés.

Indispensable : Vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Vos revenus imposables doivent être en conformité avec les plafonds de ressources. Il est également impératif de disposer d’un avis d’imposition nominatif pour les personnes destinées à habiter le logement. L’ouverture de vos droits se fait également en fonction de votre zone d’acquisition.

Notre avis : Réservé à la résidence principale, c’est un prêt incontournable. Cependant, les normes et les justificatifs exigés nécessitent une expertise de votre situation. Faites appel à un conseiller In&Fi Crédits qui pourra définir vos droits.

• Le prêt action logement – prêt 1% logement – prêt patronal

Il s’agit d’une aide des entreprises au financement de la résidence principale de leurs salariés.
Son taux est réglementé à 1,% (hors assurance et garantie) pour une durée maximum de 20 ans. Il s’agit d’un prêt considéré comme apport personnel. Certaines caisses collectrices acceptent de financer les frais de notaires. Les montants prêtés s’échelonnent généralement entre 7000 € et 25000 €, selon la situation géographique de d’achat. Le montant ne peut dépasser 30% du coût total de l’acquisition. Il est possible de le coupler avec l’ensemble des prêts réglementés.

Il présente l’inconvénient d’être très réglementé en fonction des caisses collectrices, notamment pour l’ancien sans travaux. De plus, les montants prêtés atteignent rarement les plafonds, sauf si vous êtes deux à en faire la demande dans vos entreprises respectives. Par ailleurs, selon les caisses, le prêt 1% logement est remboursable sur une période parfois trop courte. Dans ce cas, il faudra trouver un financement complémentaire adapté avec l’option « lissage ».

Notre avis : Obtenez des renseignements fiables auprès de votre entreprise car les dossiers se traitent lorsque le prêt complémentaire est accordé. Il suffit d’un renseignement erroné pour devoir rééditer l’offre du prêt complémentaire, parfois à seulement quelques jours de la signature notaire.

• Le prêt hypothécaire

Le principe est simple : vous donnez en garantie le bien que vous possédez, en échange d’une somme destinée à tout usage : achat d’un logement à l’étranger, remboursements de dettes, aide familiale … Très utile pour résoudre un grand nombre de besoins financiers, cet emprunt dépasse rarement 60% de la valeur de votre propriété. En outre, l’hypothèque devra être exclusive au prêteur.

Important : Les taux d’intérêts du prêt hypothécaire sont plus élevés que les taux pratiqués sur le marché immobilier traditionnel. En revanche, ce type de prêt est très souple d’utilisation.

• Le prêt paris logement (PPL 0%)

Le Prêt Paris Logement 0%  est dédié, sous conditions de ressources, aux parisiens souhaitant acquérir un bien dans le neuf ou l’ancien situé dans Paris intra-muros. Accordé par la Mairie de Paris et cumulable avec le PTZ, il vous permet d’obtenir jusqu’à 39 600 euros de prêt sans intérêt.

• Les prêts aidés locaux

Plusieurs communautés de communes, villes, agglomérations, départements, régions, ont mis en place des prêts ou des subventions pour aider les acquéreurs. Certaines d’entre elles proposent donc leurs propres PTZ, cumulables avec le PTZ de l’État. D’autres proposent des prêts bonifiés ou des subventions pour un achat dans le neuf. Pour en savoir plus, direction le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) qui recense toutes les aides en vigueur en fonction de votre département.

• Le prêt conventionné (PC)

Le Prêt Conventionné permet le financement à 100% du coût de l’opération, y compris les frais d’agence immobilière et le coût des travaux prévus ou rendus obligatoires par une expertise, lorsqu’il s’agit de la mise en conformité d’un logement de plus de 20 ans. Le logement doit constituer la résidence principale de l’emprunteur, ou celle de ses ascendants, descendants ou conjoint ou des ascendants et descendants de son conjoint.  Il doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. L’emprunteur peut louer son logement financé avec un PC temporairement.
Dans tous les cas, la location doit respecter les conditions prévues par la loi du 6/07/1989 modifiée. Le bénéficiaire d’un PC peut également acheter ou construire un logement neuf pour le louer : le logement sera la résidence principale du locataire.

Pendant la durée de remboursement du prêt conventionné, le logement ne peut être ni transformé en local commercial, ni affecté à la location saisonnière ou à la location meublée plus de quatre mois par an, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d’accessoire à un contrat de travail.
Avec des frais de garantie réduits, il ouvre également droit aux APL. Aucune norme de revenus n’est imposée. Le PC peut également convenir à l’acquisition d’une résidence locative ainsi qu’au financement des SCI et au cautionnement bancaire.

A noter : Pour les logements mis en location, les APL du locataire pourront vous être versés directement, le complément du loyer restant à la charge du locataire. Dans ce cas, un plafond de loyer réglementé par décret sera d’appliqué.

Le prêt lissé : plusieurs crédits, une modalité remboursement personnalisée

Le prêt lissé est une modalité proposée par votre banque pour harmoniser vos remboursements de crédits. En effet, pour financer votre achat immobilier, vous pouvez avoir recours à plusieurs crédits et vous avez peut-être même déjà si vous avez déjà des crédits en cours, à taux différents et sur des durées différentes. Le lissage vous permet de bénéficier d’une durée de remboursement unique et d’une mensualité unique pour tous vos crédits.

La multitude des produits de prêts proposés impose une expertise de votre situation. Faites appel à un conseiller IN&FI Crédits qui saura vous proposer une solution sur mesure, vous faire gagner du temps, et vous obtenir le crédit au meilleur taux ! Vous pouvez aussi déposer votre demande de prêt !