Crédit immobilier : un assouplissement des règles d’octroi en 2021

Depuis la fin de l’année 2019, le marché du crédit immobilier était sous tension. A la suite d’une recommandation émise par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) – l’autorité chargée de surveiller et de préserver la stabilité du système financier français – les banques étaient invitées à faire preuve de prudence dans l’octroi de nouveaux prêts immobiliers. Si cette prudence va rester de mise, les conditions d’octroi ont toutefois été assouplies. La durée maximum d’endettement va notamment passer de 25 à 27 ans -pour certaines opérations-, le taux maximum d’endettement va être porté à 35% contre 33%. Une mesure qui devrait détendre la production. Explications.

Un ajustement « limité » des conditions d’octroi des crédits bancaires

À la fin de l’année 2019, la recommandation adressée aux établissements de crédit (R-HCSF-2019-1[i]) voulait prévenir l’endettement excessif des ménages en demandant aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de prendre en compte les deux critères suivants :

• Que le taux d’effort des emprunteurs n’excède pas 33% , avec une dérogation possible à cette règle pour 15% du volume total des crédits accordés, sous réserve que 75% de ces 15% soient affectés aux prêts concernant des primo-accessions.
• Que la durée totale de remboursement n’excède strictement pas 25 ans.

Ces recommandations formulées aux banques ont en partie pesé sur la production de nouveaux crédits en 2020 et n’ont pas aidé à dynamiser un marché déjà largement impacté par la crise sanitaire du Covid-19. D’autant que cette autorité avait même reprécisé le 4 août 2020 différents points flous, en accentuant la rigueur sur les modes de calcul du taux d’endettement. Le Haut conseil de stabilité financière s’est de nouveau réuni le 17 décembre 2020 avec le ministre de l’Économie et des Finances Bruno Le Maire en président de séance. Il a alors été décidé d’assouplir en partie ces recommandations.

Désormais, tant la durée maximale de remboursement des crédits que la part des mensualités au regard des revenus nets sont relevés. Selon les nouvelles indications fournies par le HCSF, les banques peuvent accorder des crédits immobiliers en respectant les deux critères suivants :

• Le taux d’effort ne doit pas excéder 35 % , avec une dérogation possible à cette règle passée à 20 % du volume total des crédits accordés, mais toujours en privilégiant l’utilisation de cette souplesse en faveur des primo-accédants.
• La durée totale de remboursement ne doit pas excéder 27 ans. Attention toutefois, car cet allongement ne concerne que les dossiers ayant pour objet un achat dans le Neuf et nécessitant une période de préfinancement maximum de 2 ans. La durée réelle d’amortissement demeure dont toujours plafonnée à 25 ans.

En relevant de 2 % le taux d’effort et en allongeant de deux années la durée maximale autorisée pour le remboursement d’un crédit immobilier, le HCSF donne une bouffée d’air qui était largement attendue par les professionnels du secteur. « C’est une très bonne nouvelle qui permet de tenir compte des besoins de logements et d’adapter de manière pratique les règles d’octroi du crédit aux attentes des ménages dans la maîtrise collective des risques », a commenté Maya Atig, directrice générale de la Fédération bancaire française (FBF).

De nouvelles règles en application dès 2021

Cette mesure va permettre à de nombreux primo-accédants de pouvoir de nouveau emprunter. À la marge, il s’agit aussi d’un aménagement qui va aider à relancer l’investissement locatif et accompagner certains ménages ayant pourtant des revenus élevés mais se voyant exclus du crédit. « Il est essentiel pour nous que les Français puissent accéder facilement et dans les meilleures conditions au crédit lorsqu’ils sont primo-accédants. C’est le point clé de notre politique » a affirmé Bruno Le Maire.

La recommandation du HCSF à l’origine du durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers en 2019 avait des allures d’injonction. Il ne s’agissait pourtant pas à l’origine d’une mesure ayant un caractère contraignant. Cela va changer. En effet, à partir de l’été 2021, les règles que nous venons d’évoquer pourraient devenir la norme et devraient alors obligatoirement être respectées par les banques. À défaut, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) pourra sanctionner les établissements s’affranchissent de ces règles. Le gouvernement va d’ici là trouver la solution pour que les règles deviennent « contraignantes » et que les banques ne puissent plus s’en détourner. Trop d’établissements n’auraient pas joué le jeu, selon les propos du ministre.

Bruno Le Maire s’est largement félicité de l’effet attribué à la recommandation du HCSF depuis un an sur la production de nouveaux crédits. « La dérive progressive des conditions d’octroi observée depuis quelques années semble s’être interrompue, la part de crédits présentant des taux d’effort élevés ou des maturités longues ayant commencé à se réduire ». Les chiffres lui donnent raison. Sur une année, le nombre de dossiers qui dépassent un taux d’endettement de 33% a diminué de 7 %. Le nombre de dossiers de crédits immobiliers avec des durées supérieures à 25 ans est en baisse de 4 %.

Comme l’avait déjà indiqué le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau dans un entretien à Alternatives économiques, l’assouplissement des conditions d’octroi n’est en rien une libéralisation totale de la production de nouveaux crédits immobiliers. Il s’agit, selon ses mots, d’un « ajustement limité, raisonnable » associé au maintien d’un « cap » qui vise à « arrêter une dérive continue des conditions d’octroi, qui exposerait les ménages au risque de surendettement ».

Ces nouvelles règles plus souples, additionnées à des taux d’intérêt toujours très bas (taux moyen de 1,20 % en novembre 2020[ii]) devraient permettre, selon les autorités bancaires, d’accompagner un nombre croissant de projets dès le début de l’année 2021. Les professionnels du Logement et les courtiers en crédit sont pour leur part plus modérés, compte tenu de la bonne tenue des prix de l’immobilier, et des mesures limitées dans un contexte crispé où l’incertitude pourrait peser sur l’attitude des banques. Néanmoins, cet appel d’air permettra indéniablement de débloquer des situations. Si vous avez des envies d’immobilier, c’est le moment de profiter de cet effet de détente !

[i] https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/hcsf/HCSF20191212_R2019_1_Recommandation.pdf
[ii] Chiffre Observatoire Crédit Logement / CSA