Le Coronavirus peut-il être un destructeur du marché du crédit ?

Euphorique après une année exceptionnelle en 2019 – pendant laquelle la barre du million de transactions a été largement dépassée – le marché de l’immobilier va connaître en 2020 un ralentissement certain. Nous pouvons déjà l’affirmer, l’épidémie de Covid-19 aura un impact sur le marché et sur la production des crédits. Peut-on déjà anticiper ces conséquences ? Quelles difficultés vont devoir affronter les acteurs du marché de l’immobilier et notamment les acteurs financiers (banquiers, courtiers, etc.) ? Nous faisons le point.

Les conséquences du Covid-19 sur la production de nouveaux crédits

Les offres de prêt immobilier sont-elles suspendues ? Est-il encore possible de souscrire à un crédit immobilier ? Pour bien comprendre les conséquences de l’épidémie de Coronavirus actuellement, il faut différencier les différents projets et leur maturité.

Puisque la France est au ralenti depuis la mise en place du confinement, la production de nouveaux crédits, elle aussi, est plus réduite. Les banques font partie des établissements qui ont le droit d’être ouverts, mais le nombre de personnes sur place est limité. Alors, de manière générale, la priorité est donnée aux transactions en cours. Les délais de traitement des dossiers de prêt sont rallongés, et ce ne sont pas les nouveaux crédits qui occupent en priorité l’emploi du temps des conseillers.

• Si vous avez un dossier de crédit immobilier en cours de finalisation, les délais seront sans doute rallongés mais le crédit va aboutir. Ne redoutez pas les révisions de situation ou de conditions puisque votre offre acceptée fige l’accord bancaire pendant 4 mois à compter de la date d’acceptation mentionnée sur le contrat. Pour la date de signature devant le notaire en revanche, patience. Des engagements sur la poursuite du service d’enregistrement ont été pris par le Conseil Supérieur du Notariat, mais il va falloir adapter le fonctionnement des études.
• Si vous étiez en phase d’étude et de montage du dossier, la banque avec laquelle vous échangiez va peut-être décaler votre demande. Chaque établissement a sur ce point sa propre politique.
• Enfin, si vous étiez avant le confinement dans une recherche très en amont (par exemple sans avoir signé de compromis), il est temps de peaufiner votre projet… mais de maintenir votre recherche de financement (notamment en sollicitant un courtier) pour saisir les opportunités quand elles se présentent ou se présenteront.

Effet collatéral de cet allongement de la durée de traitement des demandes de crédit, il faut s’attendre à une plus grande tolérance en ce qui concerne les conditions suspensives. Un acheteur qui ne parvient pas à produire une offre de crédit ferme de la part d’une banque aura sans doute le droit à un délai supplémentaire. Logique car les banques ont pour l’instant réduit leurs efforts sur les nouveaux crédits, et trouver un nouvel acheteur prendrait encore plus de temps… car les visites ne sont plus possibles !

A savoir : le confinement réduit l’activité des banques, mais cela ne vous empêche pas de vous renseigner et de préparer votre projet immobilier. Qu’il s’agisse d’un achat de résidence principale, résidence secondaire ou d’un investissement locatif, vous pouvez au travers de votre courtier monter votre dossier et solliciter plusieurs établissements.

Les taux des crédits immobiliers vont-ils remonter après l’épidémie de Coronavirus ?

Le début d’année a vu un frémissement sur le front des taux des crédits immobiliers. Ces derniers sont-ils voués à remonter, après une période de baisse prolongée depuis plusieurs mois voire années. Les obligations assimilables du Trésor français (OAT), qui permettent en partie d’orienter les taux proposés in fine aux particuliers, connaissent une forte hausse : les OAT 10 ans ont connu en quelques jours une envolée passant de -0,39% à +0,52%[i]. Les interventions et la politique globale de la Banque Centrale Européenne (BCE) font la pluie et le beau temps sur les taux. L’augmentation massive du volume de dette pourra impacter les taux des crédits immobiliers aux particuliers.

Mais c’est avant tout selon nous la réalité du marché qui va dicter la direction que prendront véritablement les taux.

• La rupture en amont du marché du financement (fermeture des agences immobilières, impossibilité de visiter des biens, arrêt du BTP) va ralentir la demande de nouveaux crédits sans doute sur plusieurs semaines.
• Pour redémarrer, les banques pourraient maintenir des taux bas pour rattraper le retard commercial et capter de nouveaux clients, d’autant qu’elles ont obtenu le soutien de leurs autorités de tutelle sur des dispositions d’allègement de contraintes.
• Certains ménages vont être impactés par cette crise sanitaire et économique : perte d’emploi ou chômage partiel, revenus en recul, mobilisation de l’épargne pour faire face… Des candidats à l’achat précaires (intérimaires, CDD, indépendants ou salariés dans des secteurs fortement impactés) vont peut-être repousser ou annuler un projet immobilier.
• Que vont faire les propriétaires, eux aussi bloqués par le confinement ? Baisser les prix pour accélérer la vente ou maintenir voire augmenter la valeur de leur bien, face à une demande qui va ressurgir ?

L’impact sur les taux des crédits immobiliers dépendra de la durée du confinement et ensuite de la politique menée par les réseaux bancaires, tant à l’échelle nationale que locale. L’envie des acheteurs et la stratégie des vendeurs donnera lieu à des arbitrages. L’offre et la demande se rencontreront à nouveau, mais on ne peut savoir comment.

Il faut s’attendre à trouver un marché de l’immobilier (et du crédit immobilier) profondément remanié et surprenant. Celui-ci pourrait être libéré et redevenir très puissant, ou au contraire traîner les effets du confinement pendant l’été et au-delà, en 2021. Nul ne peut présager de cet avenir.

Mais déjà, les récentes recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) semblent datées. Elles gouvernaient la politique des établissements bancaires en matière de crédit il y a peu, mais on peut déjà supposer qu’une plus grande souplesse sera nécessaire une fois le confinement levé. Et qui sait, cette période si particulière que nous expérimentons tous va peut-être doper le marché. Certains ménages, confinés dans des appartements trop exigus, vont peut-être avoir envie de changer d’air dans les mois à venir.

[i] https://www.mysweetimmo.com/2020/03/23/credit-immobilier-et-crise-sanitaire-3-choses-a-savoir-sur-le-nouveau-contexte/