Les taux des crédits immobiliers bientôt à 4% et plus ?

Au printemps 2023, les articles évoquant la hausse des taux des crédits immobiliers et le possible passage à 4 % et au-delà étaient nombreux dans la presse. Après plusieurs années favorables aux acheteurs en matière de financement, avec des taux de crédit relativement bas, il faut avouer que le marché a fortement évolué depuis 24 mois. Entre des conditions d’accès toujours plus difficiles et un resserrement de l’étau voulu par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le tout couplé à un contexte économique difficile et à une remontée des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE), les 4% de taux moyen ne sont plus une utopie. Mais bientôt la réalité. Dès septembre ?

Une conjoncture très défavorable à l’achat ?

« Après avoir été porté par des taux d’intérêt attractifs lui permettant de rester dynamique jusqu’en 2022, le marché immobilier connait un réel retournement. Nous constations en fin d’année 2022 une décélération qui se confirme hélas en 2023 », analyse Loïc CANTIN, Président de la FNAIM.

Le volume de transactions est en chute libre, avec selon les prévisions, une année 2023 qui devrait voire moins d’un million de ventes être conclues. Si cette tendance se confirme, avec un recul d’environ 15 % sur une année, on pourrait alors atteindre le niveau le plus bas depuis les sept dernières années…

Les prix ne peuvent plus rester aussi haut et la résistance qui était jusqu’alors de mise est désormais contestée. Le ralentissement du marché immobilier a un effet sur l’évolution du prix des logements : ils baissent ou au moins stagnent. À l’échelle de l’Hexagone, le prix des maisons anciennes a reculé de 1,7 % sur le second trimestre, celui des appartements est resté stable. A Paris, les 10 000 € /m² pourraient ne pas durer.

Oui, la conjoncture semble très défavorable actuellement pour un achat. Pourtant, alors que les taux des crédits augmentent mais ne semblent pas avoir atteint leur point haut et que les prix de l’immobilier sont en baisse, ce sont bien les acheteurs qui sont en position de force.

Crédit immobilier : jusqu’où monteront les taux d’emprunt ?

En juin, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers octroyés à atteint 3,45%. Pour les prêts immobiliers sur 25 ans, plus de 75 % des emprunteurs ont un taux supérieur à 3,50 %. Pour les prêts sur 20 ans, la moitié des emprunteurs ont un taux supérieur à 3,50 %. « Toutes les catégories d’emprunteurs ont été concernées par l’augmentation des taux, quelle que soit le niveau de leurs revenus » peut-on découvrir dans le dernier baromètre trimestriel publié par l’Observatoire Crédit Logement / CSA.

Le pouvoir d’achat immobilier a baissé et cela ne semble pas pouvoir à s’améliorer à court terme. Toujours selon les données partagées par l’Observatoire Crédit Logement / CSA, on peut découvrir que, fin 2021, un ménage pouvant emprunter 100 000 € ne peut désormais plus emprunter que 79 500 € à fin juin 2023 à cause de la hausse des taux et les conditions qui encadrent les prêts. Même avec des durées plus longues, ce ménage type ne peut emprunter que 2000 € de plus, soit 81 500 €. L’avantage procuré par l’allongement de la durée pour préserver partiellement la capacité d’emprunt n’est plus significatif.

Jusqu’où monteront les taux d’emprunt ? La hausse des taux d’intérêt actuelle affecte les ménages qui cherchent à emprunter, en particulier les primo-accédants qui souhaitent acquérir un bien immobilier pour la première fois… et qui n’ont souvent pas beaucoup d’épargne à mobiliser ! Si les 4% sont franchis et que l’on bascule même au-delà, à 5 %, le poids d’une mensualité au regard des revenus disponibles sera bien trop important pour une frange grandissante de ménages qui renonceront à l’achat.

Acheter en 2023, une bonne idée ?

Si vous avez un projet d’achat immobilier, qui concerne votre résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, faut-il se lancer ? À cette question, il n’existe pas une seule réponse définitive.

Un constat toutefois s’impose. Si vous disposez de revenus stables, plus le temps passe et les taux augmentent et plus votre enveloppe disponible se réduit. La hausse des taux d’intérêt ne fait que réévaluer à la hausse le poids de votre futur crédit immobilier au regard de vos revenus et limite ainsi le montant que vous pouvez emprunter. Alors, tout en faisant preuve de prudence et en appliquant toujours les bonnes pratiques en matière d’achat immobilier, il peut être intéressant d’acheter aujourd’hui pour anticiper cette éventuelle hausse des taux.

Mais si les prix de l’immobilier chutent, vous allez acheter au mauvais moment et vous retrouver avec un bien dont la valeur est plus faible ? Oui, et alors ? Si vous achetez par exemple votre résidence principale, une baisse de sa valeur n’a que peu d’importance à court terme. Surtout, une baisse des prix est souvent moins rapide que la baisse de la capacité d’emprunt. En clair, même si les prix de l’immobilier se stabilisent ou baissent, vous avez plus à perdre à attendre que les taux d’emprunt baissent.

Et il en va de même pour un investissement locatif. Oui, en achetant aujourd’hui, vous risquez d’accéder à la propriété avec des biens dont la valeur va baisser à l’avenir mais vous pouvez décrocher un financement avec un taux probablement plus faible que dans 12 ou 24 mois. Surtout, même si la valeur patrimoniale d’un bien acheté pour être loué stagne ou baisse, cela peut ne pas se répercuter sur le loyer pratiqué. 2023 n’est pas une année de blocage. Les freins actuels peuvent être levés et dépassés.

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