Les secteurs de l’immobilier et de la construction ont besoin de signaux forts après l’instabilité politique récente

Le logement et l’immobilier sont deux secteurs qui nécessitent, comme d’autres, de la vision et de la planification pour performer sur le temps long. Malheureusement, les récents tumultes politiques, et l’instabilité constatée depuis la dissolution annoncée le dimanche 9 juin 2024, n’apportent pas ce contexte favorable. Déjà mis en difficulté, le secteur de la construction est en attente de réponses fortes. De leur côté, acheteurs comme investisseurs font face à des conditions de taux de crédit qui s’améliorent, mais la réponse politique aux principales préoccupations liées au logement n’est pas claire. Une feuille de route précise est attendue.

Des mesures nécessaires pour libérer le marché

Le nombre de transactions immobilières a atteint son plus bas niveau depuis une décennie avec seulement 775 000 ventes sur une année en 2024 selon les estimations de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). L’effet combiné de l’inflation, de la hausse des taux et des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier sont les principales causes selon la FNAIM.

Mais il faut voir plus loin, car depuis des années, les décisions qui freinent acheteurs et investisseurs se multiplient côté politique.

• De 2013 à 2023, le montant total de la taxe foncière sur bâti a connu une augmentation de 39,5 %[1];
• La hausse des droits de mutation (appelés par abus frais de notaire) est dans les tuyaux. Une hausse pour compenser le recul du nombre de transactions. Cette hausse pourrait mener à un surcoût estimé de 500 € par tranche de 100 000€ (pendant 3 ans)[2].
• L’augmentation significative de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est déjà une réalité, qui n’incite pas à s’offrir un autre logement. Le nombre de communes ayant décidé d’augmenter la taxe a triplé par rapport à l’année précédente, passant de 1 140 en 2023 à 3 700 en 2024.
• Le durcissement de la fiscalité sur les locations courte durée (type Airbnb) est en marche. Tous les logements touristiques devraient bientôt être soumis à la TVA, sans exception.
• Enfin, l’interdiction de louer les logements classés F et G (passoires thermiques) est désormais officielles depuis le 1er janvier 2025.

Malgré toutes ces contraintes, plusieurs observateurs du domaine voient (enfin) une reprise en 2025. Elle devient nécessaire car c’est la première fois depuis plus de 50 ans que les ventes et les prix des logements anciens ont baissé simultanément deux années de suite.

Le PTZ généralisé à tout le territoire ?

C’est une réalité, depuis plusieurs années, les conditions d’accès à la propriété se sont durcies, faisant que le nombre de ménages pouvant emprunter et devenir propriétaires recule. Apport personnel plus important, stabilité financière demandée, endettement réduit : autant de critères que les banques sont enjointes de surveiller. Une obligation pour éviter la spirale du surendettement, et la multiplication des faillites personnelles, mais les blocages sont très nombreux, et privent des ménages hier éligibles de tout rêve de propriété.

Dans ce contexte, des mesures d’aide à l’achat paraissent indispensables. Peuvent-elles émerger avec le nouveau gouvernement formé autour de François Bayrou ? Le Premier ministre s’est en tout cas engagé à généraliser le prêt à taux zéro (PTZ) sur tout le territoire et pour tous les logements neufs. Du déjà vu ? Un peu. En décembre 2024, le gouvernement Barnier avait déjà tenté la même opération. En vain. Les conditions réglementaires restreignent pour le moment celui-ci à certaines zones et à l’habitat collectif seulement.

Le dispositif du PTZ universel pourrait prévoir la suppression des restrictions géographiques pour l’achat dans le neuf, permettant son application sur l’ensemble du territoire. Les plafonds actuels (100 000 € en zone C à 150 000 € en zone A bis) seraient maintenus.

Pour soutenir cette mesure, une enveloppe de 100 millions d’euros est prévue pour les maires bâtisseurs, visant à stimuler la construction de logements neufs, secteur particulièrement touché par la crise immobilière. Cette promesse est-elle tenable ? Elle devra en tout cas s’inscrire dans le respect des contraintes de l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette des sols). Cette obligation prévue par la loi Climat et Résilience d’août 2021 vise à lutter contre la disparition des sols naturels, en interdisant toute nouvelle artificialisation.

Une reprise des ventes qu’il faut accompagner

Le marché immobilier montre enfin des signes encourageants de sortie de crise, après deux années de baisse drastique depuis le pic historique de 1,2 million de transactions d’août 2021. Plusieurs facteurs nourrissent cet optimisme mesuré : une inflation qui devrait se stabiliser à 2,5 % en 2024, la perspective de baisse des taux directeurs par la BCE et un assouplissement des conditions bancaires permettant à davantage de Français d’accéder au crédit.

Dans ce contexte plus favorable, l’extension du PTZ à l’ensemble du territoire que nous venons d’évoquer devrait particulièrement bénéficier aux primo-accédants qui avaient été largement exclus du marché par les restrictions de crédit.

Toutefois, cette reprise s’inscrit dans un cadre contraint. Le coût budgétaire de l’extension du PTZ soulève des questions, tandis que la politique de densification urbaine devrait continuer d’exclure la maison individuelle du dispositif.

Cette orientation pourrait paradoxalement favoriser les promoteurs de petites copropriétés en zones périurbaines, au détriment des jeunes familles. Ainsi, si les perspectives s’améliorent, la reprise reste conditionnée aux taux de crédit et aux modalités précises du nouveau PTZ. Tout reste encore à écrire ! Au cœur de ce questionnement, le financement est toujours une des clés.

Ainsi, si vous avez un projet d’achat dans le neuf ou dans l’ancien, et que vous souhaitez optimiser votre montage financier, n’attendez pas. Vous pouvez solliciter les agences de proximité IN&FI Crédits pour évaluer votre capacité d’emprunt, définir une enveloppe pour cibler un bien cohérent, et décrocher un prêt immobilier au meilleur taux.

[1] toutsurmesfinances.com
[2] capital.fr