Que reste-t-il de l’engouement post-Covid pour l’immobilier 3 ans après le premier confinement ?
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C’était il y a trois ans. Alors que nous découvrions ce mystérieux virus venu de Chine, nous ne savions pas encore quelles seraient les conséquences sur nos vies. Trois confinements et de nombreuses restrictions de circulation plus tard, nous avons aujourd’hui retrouvé un quotidien « normal ». Même si le virus du Covid-19 continue d’être présent, le nombre de cas positifs est en forte baisse depuis le début de l’année 2023[1]. L’occasion de prendre le temps de revenir sur l’impact qu’a eu cette crise sanitaire mondiale à l’échelle de la France sur l’immobilier. Car depuis 2020, les Français ont été largement chamboulés en ce qui concerne le logement. Entre privation de liberté de circuler, épargne en hausse et envies de changements, le coronavirus a rebattu certaines cartes.
Le Covid a accéléré le desserrement urbain
Après une année 2020 relativement calme, 2021 fut un cru exceptionnel. Assignés à résidence du fait des restrictions de circulation, parfois « bloqués » dans leur logement inadapté (en terme de superficie, de praticité, etc.), les Français ont redéfini leurs attentes. Il en est ressorti une recherche accrue de biens avec plus d’espace, le tout teinté d’un éloignement du cœur des grandes métropoles.
Bien que l’on ne puisse pas parler d’exode urbain depuis le Covid-19, le développement de la périurbanisation et le desserrement métropolitain sont une réalité. Déjà entamé avant la crise sanitaire, ce phénomène qui consiste à essayer de se loger dans des zones moins tendues a simplement continué. Oui, le centre-ville de grandes métropoles ne jouit plus de la même attractivité que par le passé. Désormais, les ménages ont le réflexe de chercher plus loin (en dehors de l’agglomération) et plus dans le rural qu’avant la crise.
Le profil type des personnes qui ont eu ce réflexe de quitter les grands centres-villes est assez hétérogène. « Ce ne sont pas les cadres actifs qui cherchent à se relocaliser grâce au télétravail les plus présents, mais plutôt des personnes en fin de carrière (à la retraite ou en train de préparer leur retraite) indique Marianne Bléhaut, chercheure au Credoc[2]. Cela va aussi être des projets d’investissement ou de résidences secondaires, mais pas forcément de relocalisation ».
Depuis 2020, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté en zones rurales
Rencontre logique de l’offre et de la demande, le niveau des prix de l’immobilier a augmenté dans les zones rurales depuis le mois de mars 2020. Alors que le niveau des prix à l’échelle nationale était plutôt porté par les grandes villes, ce sont maintenant les villes de taille moyenne et les campagnes qui contribuent à faire augmenter le prix moyen par m². La preuve, les prix de l’immobilier ont augmenté de +21,5 % dans les zones rurales depuis mars 2020.
En septembre 2021, alors que le dernier confinement était encore relativement récent (mai), on constatait déjà un effet fort sur le prix. Selon les données compilées par Meilleurs Agents[3], les zones rurales avaient « surperformé » en termes de prix à + 6,4% en moyenne sur un an glissant là où la hausse se limitait à 4,1% pour toute la France (hors Paris). Dans la capitale d’ailleurs, les prix reculaient sur la même période de 1,5%.
Le Covid-19 a permis un rééquilibrage en matière d’offre et de demande dans les territoires ruraux, portant la hausse des prix à l’échelle nationale. La hausse du nombre de transactions y était marquée, avec un nombre croissant de ventes réalisées au prix fixe, sans aucune négociation.
Ce sont bien les communes périurbaines qui ont vu leurs prix augmenter le plus. Les territoires occupés par de nombreuses résidences secondaires eux aussi ont connu une hausse. Mais l’immense majorité des communes rurales n’ont que peu profité de la hausse globale des prix.
Remontée des taux, fin des achats « spontanés » : le marché de l’immobilier de retour à une forme de normalité ?
Depuis le second semestre de l’année 2022 et en ce tout début d’année 2023, la réalité économique rattrape les envies des Français. Le mois de février 2023 marque ainsi une période ininterrompue de 13 mois de hausse des taux moyens des crédits proposés par les banques.
Cette augmentation des taux d’intérêts est un frein concret à l’achat. Avec un niveau de prix qui reste élevé, le nombre de candidats à l’achat est en baisse. Sur de nombreux secteurs géographiques, cela se traduit par un nombre d’acquéreurs plus restreints et un changement de profil. Les primo-accédants sont parfois totalement absents, ne parvenant pas à réunir un apport personnel suffisant ou à rassembler tous les critères pour convaincre un établissement bancaire. L’âge moyen des emprunteurs a lui aussi tendance à augmenter.
Un autre phénomène remonté de la part de nombreux observateurs sur le terrain concerne les négociations. Elles sont désormais plus longues que lors de la période de sortie des confinements. Désormais, la négociation se déroule en longueur car les vendeurs ne veulent pas brader leurs biens et les acheteurs ont des réticences à payer au prix fort un appartement ou une maison… dont la valeur pourrait ne plus augmenter fortement voire stagner à l’avenir.
Le recours à un courtier immobilier prend ainsi tout son sens pour décrocher les meilleures conditions d’emprunt (taux, durée) et évaluer dès le début du projet l’enveloppe qu’il est possible d’emprunter pour obtenir le feu vert d’une banque. Lorsque l’accès au crédit est plus compliqué et les conditions du marché resserrées, le conseil d’un spécialiste est bienvenu pour maximiser les chances d’obtenir un financement et de devenir propriétaire.
