Les prix de l'immobilier vont-ils baisser ? Les perspectives pour 2021 et au-delà

Avec une baisse du nombre de transactions et une activité largement malmenée par la crise sanitaire du Covid-19, le secteur de l’immobilier est en plein questionnement. Vulnérable ? Le coup d’arrêt imposé par le premier confinement du printemps dernier avait été suivi par un rebond. Les Français voient toujours la pierre comme un placement sécurisant. Mais après plusieurs années de dynamisme, le marché se dirige vers une baisse des volumes d’activité… avec quels effets sur les prix ?

L’intérêt des Français pour l’immobilier toujours au plus haut

Les études à propos des intentions d’achat immobilier des Français le prouvent : leur engouement est toujours présent. Certes, la conjoncture économique actuelle n’apparaît pas comme favorable, ce qui décale les projets. Mais les ménages ont toujours des envies d’immobilier. Ils font simplement preuve d’attentisme. Logique. Selon les données compilées par la FNAIM, 62 % des Français interrogés trouvent toujours pertinent de vouloir devenir propriétaire pour la première fois (contre 77 % en 2019 et 2018), 50 % pour investir dans de l’immobilier locatif et 46% pour acheter une résidence secondaire.

Qu’il s’agisse de son confort personnel, de développer son patrimoine et/ou d’avoir une vision de prévoyance, l’immobilier est une réponse légitime, d’autant que dans le même temps les autres supports d’épargne souffrent de la situation des marchés financiers et de projets de réglementation. Surtout qu’envisager un nouveau projet et déménager est une perspective de changement fort. Un nouveau départ. « La crise sanitaire est venue s’ajouter à un cycle de mouvements sociaux, de grèves et de canicules » explique Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM[i]. Tous ces facteurs sont en train de rebattre les cartes et de remettre en cause le dynamisme des grandes villes, au profit de zones rurales. « Un phénomène nouveau émerge, qui mérite d’être surveillé ».

Mais la frilosité est palpable. Quatre répondants sur dix qui avaient un projet d’acquisition avant la crise déclarent y avoir renoncé ou l’avoir différé. Un changement de comportement qui, en toute logique, aura des conséquences sur les prix.

Un nouveau rapport de force entre offre et demande

Avec une activité qui marque le pas, un contexte qui pousse les propriétaires à différer leur mise sur le marché et des acquéreurs potentiels à décaler leur projet, quel est le nouvel équilibre entre offre et demande ? Moins d’acheteurs, moins de vendeurs… autant d’éléments qui peuvent amener les niveaux de prix à baisser. Mais c’est pourtant le phénomène inverse qui se produit actuellement.

Comme nous l’évoquions déjà en juillet, « les vendeurs ont le pouvoir et peuvent maintenir des prix hauts. D’autant que la pénurie de logements est toujours bien là. Le secteur de la construction a lui aussi été au point mort pendant plusieurs mois et le nombre de mises en chantier ne va pas connaître une année 2020 glorieuse ».

Le prix moyen d’un bien dans l’ancien a augmenté de 5,4 % pour s’établir à 3 697 €/ m² en septembre 2020 selon les données combinées par le baromètre LPI-SeLoger[ii]. Une hausse de 1,1 % en comparaison avec la même période en 2019. Paradoxal ? Non ! Cette évolution s’explique en partie par le durcissement des conditions d’accès au crédit.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a demandé aux établissements de crédit de faire preuve de prudence avant d’accorder de nouveaux prêts. Une recommandation qui fait état d’ordre, suivie scrupuleusement par les banques. Entre un montant d’apport personnel plus élevé, une durée de crédit raccourcie et un taux d’endettement qui doit être maîtrisé, ce sont les « bons » dossiers qui émergent comme les grands vainqueurs de la période actuelle. Les primo-accédants comme les ménages les plus modestes éprouvent bien plus de difficultés à se positionner, surtout dans un contexte de raréfaction de l’offre.

Nous sommes face à un nombre d’acheteurs potentiels moins nombreux mais au pouvoir d’achat immobilier plus fort, qui amène à un nombre de transactions enregistrées ayant des montants élevés. Les prix ne baissent pas. Ils pourraient, selon l’évolution de la demande et les critères de recherche, continuer à avoir ce niveau.

Quelle évolution des prix dans la durée ?

La rentrée 2020 permet déjà de tirer les premières conclusions sur le post-confinement et d’envisager l’évolution du marché de l’immobilier pour la fin d’année et l’année 2021 à venir. Les grandes métropoles françaises ont vu leur prix se stabiliser. À Paris, il faut toujours dépenser plus de 10 000 € / m² en moyenne pour devenir propriétaire.

Déjà, certaines métropoles dynamiques attirent les ménages et affichent des prix en hausse. C’est le cas avec une véritable ruée vers l’ouest (Nantes, Angers, Rennes) ou encore avec des villes comme Reims ou Strasbourg. À l’inverse, certaines grandes villes devenues inaccessibles pour de nombreux ménages (comme Bordeaux ou Lyon) ou moins dynamiques sur le plan économique (comme Montpellier avec un taux de chômage élevé) ne devraient pas profiter d’un essor de leur démographie.

Les critères extra-immobiliers comme la qualité des infrastructures, l’accessibilité en transports, la disponibilité des emplois ou encore la diversité du système de santé sont des éléments qui pourraient durablement impacter le prix de l’immobilier dans certaines villes. Tout comme la possibilité de s’adonner au télétravail grâce à une couverture territoriale Internet à haut débit.

Les agglomérations qui apparaissent aujourd’hui comme modernes, bien équipées, sures et dynamiques, peuvent devenir la destination privilégiée des acheteurs demain. Et au sein de ces agglomérations, les biens, individuels ou collectifs, disposant d’espaces, de balcons ou terrasses, et offrant une qualité de dessertes et d’aménagements collectifs, ne devraient pas voir leur attractivité baisser. Quitte à y mettre le prix. C’est dans ces localités que les prix pourraient continuer de croître, menant à un véritable rééquilibrage à l’échelle nationale entre grandes agglomérations et plus petites communes.

[i] https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1755/10-conference-de-presse-fnaim-il-faut-aussi-sauver-l-immobilier-pour-accelerer-la-reprise.htm
[ii] https://edito.seloger.com/actualites/barometre-lpi-seloger/l-activite-ralentit-prix-de-l-immobilier-s-envole-article-39535.html