Nouvelles donations exonérées : peuvent-elles avoir un impact sur le pouvoir d’achat immobilier ?

Adopté, après de sacrées péripéties, le budget 2025 et la « loi de finances » introduisent de nouvelles mesures qui touchent l’immobilier. L’une d’elle est une exonération pensée pour booster l’accès à la propriété. Précisément, toute donation allant jusqu’à 100 000 € et effectuée par un parent ou un grand-parent est maintenant exonérée de droits. Enfin, à condition que la somme soit utilisée pour acheter (ou rénover) un bien immobilier. Voici les détails à connaître.

Le marché du crédit immobilier s’améliore

Dans un contexte de baisse des taux des crédits immobiliers, et avec une part d’apport personnel nécessaire qui tend aussi à se réduire, les primo-accédants retrouvent (un peu) d’air. « La conjoncture du marché des crédits s’est nettement améliorée en 2024 et a permis au marché de retrouver des couleurs en redonnant aux candidats à l’emprunt immobilier plus d’opportunités au sein d’une offre bancaire très dynamique » peut-on lire sur le site de l’Observatoire Crédit Logement[1].

La baisse des taux de crédit immobilier s’est révélée favorable à un large éventail d’emprunteurs ces derniers mois. Cette évolution positive n’a pas fait de distinction entre les différents profils : qu’il s’agisse de personnes aux revenus modestes, de primo-accédants disposant d’un apport personnel limité, de jeunes en quête de leur premier logement, ou encore de familles nombreuses, tous ont pu en bénéficier. Les chiffres de décembre 2024 illustrent cette tendance encourageante, puisque la moitié des dossiers de prêt acceptés affichaient des taux inférieurs à 3,30 % [2](le seuil des 3 % est-il atteignable ?).

Nous sommes donc dans un moment qui apporte un peu d’air seulement car le marché sourit toujours bien plus aux ménages plus aisés, secundo acheteurs avec revente. Eux peuvent plus facilement se porter acquéreurs, notamment avec de réelles facilités pour obtenir un financement si nécessaire, leur apport étant plus conséquent.
Alors, ce nouveau coup de pouce lié aux donations pourrait aider certains projets d’achat au sein de familles qui le peuvent.

100 000 € de plus, mais pour combien de candidats à l’achat ?

C’est l’article 19 ter de la loi de finances pour 2025 qui modifie l’article 790 A bis du Code général des impôts (CGI) et qui, de manière temporaire, prévoit une exonération des droits de mutation à titre gratuit sur les dons de sommes d’argent entre proches.

Précisément, chaque donateur bénéficie d’une franchise supplémentaire à hauteur de 100 000 € pour les transmissions faites aux descendants. Supplémentaire, car cette exonération se cumule avec les abattements déjà prévus par le législateur, à savoir les 100 000 € accordés aux transmissions entre un parent et un enfant (dans la limite de 300 000€ par donataire).

Cette aide, valable jusqu’au 31 décembre 2026, peut-elle réellement booster l’accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants, directement concernés ? Difficile de faire des projections. Ce dispositif incitatif, qui rend le moment opportun pour effectuer des dons familiaux, reste soumis à la connaissance de ces règles par les particuliers. On le sait, l’information, surtout sur ce genre de dispositifs, est souvent complexe à appréhender. Les conseillers en gestion de patrimoine, par exemple, ont un vrai rôle à jouer pour faciliter l’utilisation de cette loi. Les courtiers en crédit immobilier, comme In&Fi Crédits, sont aussi là pour sensibiliser à cette évolution de la loi, et l’intégrer éventuellement dans le montage d’un dossier de financement.

Une chose est sûre, le budget moyen alloué à la construction a augmenté ces dernières années. En lien avec l’inflation, mais aussi du fait du choix des prestations, le neuf coûte de plus en plus cher. Les ménages qui se lancent dans le neuf privilégient souvent les petites ou les grandes surfaces (inférieures à 90 m2 ou supérieures à 110 m2), mais les biens intermédiaires (de 90 à 110 m2) se raréfient selon les retours de plusieurs constructeurs[3]. Cette aide avec les donations exonérées peut aider à effacer, en partie, les freins à l’achat, et permettre de tenir le « ticket d’entrée » haut.

Voici une synthèse de ce qu’il faut retenir de cette nouvelle règle qui permet aux donations aux enfants et petits-enfants d’être temporairement exonérées d’impôt.

En conclusion, cette nouvelle mesure d’exonération des donations représente il faut le reconnaître une opportunité pour certains ménages dans leur projet d’accession à la propriété. Conjuguée à la baisse des taux de crédit immobilier et à l’assouplissement des conditions d’emprunt, elle pourrait constituer un levier non négligeable pour concrétiser des projets immobiliers, particulièrement dans un contexte où les prix restent élevés.

Mais cette mesure ne touchera qu’une partie limitée de la population ; celle disposant d’un cercle familial capable de mobiliser de telles sommes. Elle ne résoudra donc pas entièrement la problématique plus large de l’accessibilité au logement pour l’ensemble des Français.

[1] lobservatoirecreditlogement.fr
[2] info.creditlogement.fr
[3] maisonapart.com