Moins de 10 000 €/m2 à Paris à partir de l’été 2023 ?

« Transformé » et « tendu », le marché de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France connaît une première partie d’année 2023 compliquée. La baisse de l’activité s’amplifie et pèse sur l’ensemble des prix : on achète moins, moins cher. Le ralentissement marqué de la demande va permettre – selon les analyses des Notaires du Grand Paris – de voir les évolutions annuelles de prix devenir négatives à partir de ce mois de juillet.

Une très forte baisse de l’activité en Île-de-France

Pour bien mesurer le phénomène en cours sur le prix des logements à Paris et à proximité, il faut tout d’abord s’intéresser au volume de ventes. Et, de ce côté, les chiffres sont en chute libre : les volumes de ventes de logements anciens en Ile-de-France ont reculé de 22% au 1^er trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022, après un repli déjà observé de 6 % au 3^e trimestre 2022 et de 11% au 4^e trimestre. Les transactions sont bien moins nombreuses.

La faible demande a déjà entrainé un ralentissement dans la hausse des prix, puis une phase de relative stagnation. Mais selon les anticipations des Notaires du Grand Paris, la phase d’inversion des courbes est arrivée. Elle est imminente, en cet été 2023. « Au ralentissement et à la stagnation des prix devrait succéder une baisse annuelle, désormais marquée, proche de 5% pour les appartements et de 3% pour les maisons, en juillet 2023 » confient ces spécialistes.

Des prix en baisse dans l’ancien en Petite Couronne, et bientôt une baisse généralisée

Au 1^er trimestre 2023, les prix ont commencé à reculer pour les appartements en Ile-de-France, cédant 1,4% en un an en Petite Couronne. Ils stagnent avec une hausse annuelle de 1% en Grande Couronne, tant pour les appartements que pour les maisons. Les variations annuelles sont du même ordre pour les maisons en Petite Couronne (+0,6%).

A Paris intra-muros, marché exceptionnel et inédit par bien des aspects, les prix ont déjà commencé à se replier. Après la phase de hausse du premier semestre 2022, qui entretient une variation annuelle positive, la tendance est bien baissière !

Le support des 10 000 €/m2 bientôt cassé ?

Psychologique, symbolique, le prix moyen de 10 000 €/m² à Paris (passé à l’été 2019), semble menacé. Cette valeur qui peut être vue comme un support est clairement visée et si le rythme annuel de baisse s’accélère comme le projettent les Notaires du Grand Paris, on pourrait voir ces 10 000 €/m² cassés avant la fin de l’année. Le rythme annuel de baisse devrait s’accélérer, à -4,8% pour les appartements et -3,2% pour les maisons en juillet.

Moins rapide que lors de la crise des subprimes (où les baisses annuelles de prix avaient ponctuellement avoisiné 10% en 2009), cette baisse pourrait conduire à un prix au m² ressortant en juillet 2023 à 10 090 €, puis basculant en-dessous des 10 000 € le m² dans le courant du 3^e trimestre 2023.

Est-ce le moment d’acheter à Paris ?

La baisse des prix sonne-t-elle le bon moment pour devenir propriétaire dans la capitale ou aux abords ? Pas tout à fait. Car elle résulte en réalité en partie de la difficulté des ménages à obtenir un financement. Le marché du crédit immobilier est bien sous tension : hausse des taux pratiqués, exigences plus fortes en matière d’apport et de garanties, les candidats à l’achat sont nombreux à essuyer des refus malgré des dossiers bien souvent solides.

« La baisse des prix qui s’est amorcée semble être devenue la seule variable d’ajustement permettant de limiter la baisse de la solvabilité des ménages qui se prolonge » expliquent les Notaires du Grand Paris. En effet, selon leurs données croisées à celles de la Banque de France, le pouvoir d’achat des ménages en matière d’immobilier s’est fortement dégradé à Paris. Et rien n’indique un revirement. Pour acheter un appartement d’une superficie de 65 m² avec un crédit remboursé sur 20 ans en janvier 2022, une mensualité de 2030 € était nécessaire. Il faut aujourd’hui 2358 €, soit une hausse de 16 % du poids du crédit au regard du budget des emprunteurs. Idem pour une maison ancienne (100 m², en Île-de-France, remboursée sur 20 ans). La mensualité sur la même période est passée de 1651 à 1964 €, soit 19 % de hausse.

Quelle est la solution pour vous qui voulez acheter ? Elle est multiple.

• Repousser son projet en attendant d’y voir plus clair sur les conditions du marché, tant en matière d’immobilier que de crédit. Un décalage n’est pas un échec. L’immobilier demande de la réflexion et du recul, et prendre son temps n’est jamais vain ;
• Se lancer en achetant plus petit (la surface accessible selon le budget est une façon d’absorber le poids des mensualités). Cela peut sembler antinomique suite à la crise sanitaire du Covid-19 et l’envie d’avoir plus grand, de l’espace extérieur, etc. Mais la réalité économique est bien là ;
• Enfin, troisième possibilité, ne pas renoncer et monter un dossier soigné en allant chercher les meilleures conditions d’emprunt sur tous les aspects (crédit, garantie du prêt et assurance du prêt).

C’est là que le rôle d’un courtier comme IN&FI Crédits prend tout son sens. Dans un marché du financement immobilier tendu, et dans lequel les exigences sont plus fortes, il convient de peaufiner son projet et de ficeler sa demande de manière fine.

Vous ne pouvez pas vous limiter à une demande seulement auprès de votre banque actuelle. Mais il est inconcevable de solliciter tous les établissements ! L’appui d’un courtier dans la période actuelle est le coup de pouce pour bien poser les bases de votre projet, les possibilités de financement, et trouver une ou plusieurs banques avec qui vous engager. Parce que les acteurs du crédit ont tous leurs critères, leurs propositions et une clientèle cible, passer par un courtier vous permet d’augmenter vos chances de trouver une offre, tout en gagnant du temps.

Utilisez notre formulaire de contact pour convenir d’un premier échange sur votre projet ou rapprochez-vous d’une agence de proximité IN&FI Crédits à Paris pour exposer vos envies, et trouver le financement adapté !

Source ADSN-BIEN – Notaires du Grand Paris • www.notairesdugrandparis.fr