Les prix des logements neufs sont en baisse dans ces villes
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Selon les données du Conseil supérieur du Notariat, nous sommes encore et toujours au milieu d’une crise de l’immobilier, avec un marché très changeant, marqué notamment par une chute des transactions très forte dans le neuf. Plus encore que le marché immobilier ancien, le neuf est en difficulté, devant composer avec des autorisations de construction en recul, des réservations bien moins nombreuses et un encours de logements neufs proposés à la vente lui en augmentation. Tous ces éléments aboutissent à une baisse des prix des logements neufs dans de nombreuses agglomérations. De Clermont-Ferrand à Montpellier en passant par Toulouse et Le Mans, petit tour de France des villes dans lesquelles le prix du neuf recul.
Une crise de la demande de logements neufs
« Sur l’année 2023, 373 100 logements ont été autorisés à la construction, soit 115 900 de moins que lors de l’année précédente (- 23,7 %) et 19 % de moins qu’au cours des douze mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020) » évoque le Conseil supérieur du Notariat dans son point du marché de février 2024[1]. Sur un an, les mises en ventes sont en fort repli (-32,9 %), le nombre de réservations baisse très fortement (-40 %). Avec 186 200 autorisations de logements neufs collectifs, 2023 est une des pires années pour ce type de logement. L’année 2020 présentait un niveau comparable (186 400 autorisations), ce qui témoigne de la fragilité actuelle. « Au total, moins de 100 000 logements collectifs neufs ont été vendus, alors qu’en période normale, ce sont près de 160 000 logements qui trouvent acquéreurs » précise la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans son bilan 2023[2].
Pour les promoteurs, le défi est complexe. Car en plus de difficultés endémiques avec une offre de logements en baisse constante, les professionnels du domaine ont face à eux des acheteurs potentiels dont le pouvoir d’achat a été largement mis à mal par la remontée des taux. En conséquence, dans certaines villes, les prix affichés ont commencé à baisser. Nous ne sommes pas face à une grande braderie, mais déjà, des promotions fortes sont observées. Une bonne nouvelle pour celles et ceux qui souhaitent acheter, afin de réduire l’effort pour devenir propriétaire. Mais, en ayant une vision globale, il s’agit là d’un très mauvais signal. Certains promoteurs se demandent aujourd’hui l’utilité de lancer de nouveaux programmes face au risque de se retrouver avec des stocks d’invendus, ou des pertes conséquentes. Les bonnes affaires du moment masquent un mal profond.
Des prix en baisse
Pas de soldes à attendre avec des remises de 20, 30 ou 40 % comme on peut les voir dans le prêt à porter ! Non, en immobilier, où les marges sont bien plus réduites, on observe plutôt des baisses de l’ordre de 1 à 5 %.
Selon les précieuses données partagées par la FPI, sur une année, entre le 4e trimestre 2022 et le 4e trimestre 2023, les prix des appartements neufs reculent à Clermont-Ferrand Métropole (-5,3%), Montpellier Méditerranée Métropole (-5,1%), Nantes Métropole (-4,3%), en Île-de-France et à Toulouse AU (-3%) à Reims CA (-1,9 %), au Mans Métropole (-1,8 %) ou à Lyon (-1,2%).
Faut-il s’attendre à des baisses complémentaires dans les mois à venir ? Comme nous l’avons déjà évoqué, il ne faut pas perdre de vue que pour les promoteurs, certains coûts sont incompressibles comme les matériaux ou le foncier, et qu’il n’est pas possible de les compresser de manière trop forte. Alors, oui, par endroits, on peut trouver des programmes dans lesquels les promoteurs ont accepté de vendre à perte et se mettent en situation de fragilisation. Mais les stocks / projets ne sont pas illimités.
Le premier promoteur immobilier français Nexity a annoncé qu’il lancerait dans les prochaines semaines un plan de sauvegarde de l’emploi. On ne connaît pas encore pour le moment le nombre d’emplois menacés, mais les dividendes sont gelés. En 2023, le groupe a procédé à 179 ruptures conventionnelles et à 110 licenciements[3].
Les taux des crédits élevés, frein pour les acheteurs et les promoteurs
Bien que la baisse des taux s’accélère en ce début d’année 2024, le niveau encore élevé du coût du crédit et les difficultés à décrocher un financement sont de véritables freins pour la construction. La contraction du financement a des effets directs sur le logement neuf. Côté promoteurs et côté acheteur. Pour les professionnels, les banques sont plus exigeantes, et demandent des garanties fortes : ils doivent désormais avoir pré-vendus la moitié des logements (au minimum) pour avoir accès à un financement pour réaliser le projet. Quelques années en arrière, 30% de biens réservés pour avoir un crédit était la norme.
Pour les particuliers, la distribution de crédits avec des taux élevés rend souvent l’achat dans l’ancien plus attractif, avec un prix au mètre carré plus attrayant. Certes, on accède alors parfois à des prestations moins bonnes, et notamment à des logements moins performants sur le plan énergétique. Mais au moment de faire des arbitrages, cette donnée du prix au mètre carré est LA variable. Inévitable.
Pour vous qui avez une envie d’achat immobilier et qui ciblez un bien neuf, chaque élément de votre dossier mérite votre attention.
- Le prix d’achat, qui comme nous l’avons vu baisse dans de nombreuses villes ou stagne.
- Le taux de votre crédit immobilier.
- Le coût de l’assurance.
Pour préparer au mieux votre projet et vous positionner rapidement sur un appartement neuf ou une maison neuve, vous pouvez dès aujourd’hui réaliser une étude de faisabilité ou même chercher une offre de crédit avec l’accord d’une banque. Il est important de soigner ce volet financier pour pouvoir rapidement donner suite si vous identifiez une opportunité dans le neuf.
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