Les logements mal isolés, nouveau terrain de chasse des investisseurs avertis ?

Acheter des logements mal isolés, les rénover et les proposer ensuite à la location, est-ce le nouveau filon de l’investissement locatif ? Dans un secteur de l’immobilier ou les prix sont élevés et où le pouvoir est revenu dans les mains des acheteurs, chasser des biens énergivores à améliorer est une stratégie qui peut s’avérer fortement rémunératrice. À condition de soigner tous les aspects du projet, et en particulier le montage financier.

L’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques

Depuis le 1^er janvier 2023, il est interdit de louer des « passoires thermiques », et plus précisément tout bien qui consomme plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (article 1 du décret n°2021-19 du 11 janvier 2021). Si l’interdiction court uniquement pour les baux conclus depuis le début de l’année, elle va désormais concerner toute nouvelle mise en location ou tout renouvellement.

Pour les propriétaires bailleurs, cela signifie une mise en conformité indispensable. Cette interdiction de location n’est que la première étape dans un calendrier qui s’annonce contraignant :

• À partir du 1^er janvier 2025, les logements catégorisés G ne pourront plus être loués ;
• Ceux de la classe F dès le 1^er janvier 2028 ;
• Enfin, la catégorie E sera elle concernée le 1^er janvier 2034.

En cas de non-respect des normes, le logement sera considéré comme non décent et le locataire en place pourra demander une baisse de loyer et même lancer une action en justice menant à l’obligation pour le bailleur de réaliser les travaux.

Ces nouvelles règles contraignantes sont autant un problème qu’une opportunité. Pour les propriétaires d’un bien concerné, une obligation de travaux se fait jour. Mais pour les investisseurs en quête d’un nouveau projet, rechercher une passoire thermique peut être une vraie stratégie !

Privilégier les passoires thermiques pour un investissement immobilier

Parce que l’étau se resserre sur les propriétaires qui ont dans leur patrimoine un ou plusieurs bien(s) concernés par l’interdiction de location et l’obligation de travaux, des opportunités sont à saisir. Oui, des propriétaires préfèrent aujourd’hui proposer leurs biens immobiliers à la vente plutôt que d’investir pour réaliser des travaux. Cela signifie qu’il existe un vrai marché concernant les logements catégorisés E, F et G !

Concrètement, même si le raz-de-marée de logements énergivores n’est pas encore arrivé sur le marché de l’ancien, on constate que certains biens sont proposés avec une décote importante. Une décote, qui peut se coupler à la réalisation de travaux donnant droit à des aides financières et même à la génération d’un déficit foncier. Le gouvernement a d’ailleurs doublé le plafond du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique (décret n°2023-297 du 21 avril 2023), ce qui rend ce dispositif encore plus attractif et permet de réaliser des travaux de plus grande ampleur.

Il existe actuellement 5,2 millions de résidences principales considérées comme des « passoires énergétiques » selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique. De nombreux biens frappés par cette mauvaise gestion de l’énergie risquent de se retrouver sur le marché dans les mois et les années à venir.

Bien acheter un logement mal isolé à rénover

Comme nous venons de le voir, l’achat d’un logement peu performant sur le plan énergétique peut constituer une opportunité du fait de la décote, des aides au financement disponibles et de la déduction fiscale possible sur les travaux réalisés.

Attention toutefois à ne pas oublier les fondamentaux d’un bon investissement immobilier, que vous choisissiez cette stratégie pour acheter votre résidence principale ou un investissement locatif.

• Les propriétaires ont l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) dans le cas d’une vente. Exigez ce document et consultez-le avant de vous engager. La nouvelle version apparue en 2022 liste des préconisations pour améliorer la situation, et vous permet notamment d’accéder à des estimations de coût des travaux ;
• Demandez le maximum de documents complémentaires aux informations légales de base que vous fournit le vendeur ou son représentant (agent immobilier, mandataire). D’anciennes factures d’électricité, de gaz ou encore la liste des travaux précédemment réalisés peuvent vous aider dans votre prise de décision ;
• Enfin, ne négligez pas tous les critères habituels : l’emplacement, les abords immédiats, la qualité du bâti, l’accessibilité, les frais de propriété, etc.

Pour que l’achat d’un logement mal isolé et/ou mal chauffé soit une réussite – pour en faire votre résidence principale ou un investissement – c’est aussi le volet financier qu’il ne faut pas négliger.

• Des aides à la rénovation énergétique existent : Ma Prime Rénov’, l’Éco-prêt à taux zéro, la TVA à 5,5% ou l’exonération de la taxe foncière sont autant de coups de pouce ;
• Si des travaux de grande ampleur sont réalisés sur un bien mis en location, vous pouvez utiliser le déficit foncier. Il est déductible à hauteur de 10 700 € par an sur vos revenus globaux puis ensuite sur les revenus fonciers pendant 10 ans (et même jusqu’à 21 400 € pour les dépenses engagées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025).
• Les banques peuvent vous aider à optimiser votre achat en proposant des conditions adaptées. Les travaux par exemple peuvent vous permettre de bénéficier d’un taux de crédit nul ou très faible.

Pour optimiser votre projet dans tous les secteurs, de la recherche des meilleures aides en passant par le coût de crédit minimal, vous pouvez vous rapprocher d’un courtier ! Celui-ci peut vous permettre de construire votre financement en additionnant les aides, plusieurs prêts (un pour l’acquisition, un pour les travaux) et une assurance qui vous couvre sans venir alourdir le coût total.

Utilisez dès aujourd’hui le formulaire de contact IN&FI Crédits ou sollicitez votre agence de proximité pour en savoir plus. Nos équipes partout en France connaissent ces opportunités nouvelles disponibles sur le marché de l’immobilier et peuvent vous aider dans votre recherche de financement.