L’érosion côtière, un phénomène à ne pas négliger avant d’acheter sur le littoral

L’impact du changement climatique sur le marché de l’immobilier ne concerne pas uniquement les nouvelles exigences en matière de qualité du bâti, et notamment l’isolation et le confort d’été. C’est aussi un grand nombre de logements qui sont menacés par le recul du trait de côte : oui, partout dans le monde, et notamment en France, les littoraux vont évoluer. Entre grandes marées, tempêtes et progression de l’eau, les phénomènes qui touchent les communes donnant sur la mer ou l’océan ne sont pas à négliger. En particulier si vous voulez acheter.

5 200 logements menacés dès 2050, un millier en 2028 !

La montée des océans, et le phénomène d’érosion côtière, qui voit disparaître une partie de la terre disponible, c’est un phénomène à long terme ? Plus vraiment ! Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, a utilisé une comparaison très visuelle pour évoquer le phénomène : « C’est l’équivalent d’un terrain de football qui disparaît chaque semaine sous l’effet de la progression des océans » a-t-il confié, interrogé dans le journal de 20 heures de TF1. Environ 30 km² de terres ont ainsi été « perdues » sur la période 1960-2010.

Nation maritime par excellence, la France bénéficie d’un vaste littoral de 20 000 kilomètres (entre la France métropolitaine et les DOM-TOM), ce qui lui confère le deuxième plus grand espace maritime au monde après les États-Unis, d’après les données du réseau national des observatoires du trait de côte. On s’attend à ce que la population des 975 communes côtières augmente de 4,5 millions d’habitants d’ici 2040. Malheureusement, plus de 80% de ces municipalités sont exposées à des risques naturels majeurs.

Un rapport du Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema) propose des clés de compréhension, avec plusieurs scénarios pour 2028 (court terme), 2050 (moyen terme) et même 2100 (long terme). Et, chiffres à l’appui, avec une cartographie précise et locale du recul du trait de côte, on découvre l’ampleur de la menace à venir.

Le Cerema a calculé, selon ces scénarios à court, moyen et long terme, que le nombre de logements (maison et appartement) potentiellement atteints par le recul du littoral en 2100 serait compris entre environ 5 000 et 50 000 en métropole et dans les DROM, pour une valeur immobilière estimée entre 0,8 et 8 milliards d’euros. Environ un millier de bâtiments sont concernés d’ici à 2028.

Des données pour ne pas être dans le déni

Après avoir effectué un relevé précis et référencé tous les logements concernés, le Cerema a créé un Indicateur national de l’érosion côtière. Concrètement, il permet, via une représentation cartographique, de découvrir la progression du trait de côte. Par grandes régions métropolitaines concernées, mais aussi pour chaque territoire d’outre-mer, on peut accéder à un jeu de cartes qui permettent de visualiser l’évolution possible du trait de côte. Que celui-ci avance ou non, la progression est évaluée grâce aux observations via des orthophotographies entre deux dates éloignées, parfois sur plusieurs décennies. Des données d’archives traitées à l’aide de l’Ifremer ou de l’IGN sont aussi exploitées, pour ne pas négliger le phénomène et en réduire les conséquences possibles.

En plus de ce travail précieux, la loi évolue pour les ventes immobilières des logements situés dans les zones côtières. Depuis le 1^er janvier 2023, il est devenu obligatoire d’indiquer clairement, lors de la publication d’une annonce de vente immobilière, si le bien concerné -qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison – se trouve dans une zone géographique susceptible d’être impactée par le phénomène d’érosion côtière et de recul du trait de côte.

Mais, pour le moment, selon plusieurs acteurs du marché de l’immobilier, les conséquences à venir du changement climatique ne sont pas vraiment prises en compte par les candidats à l’achat sur le littoral français. Cette nouvelle obligation d’information ne semble pas avoir d’impact majeur sur les transactions dans les zones à risque. Les prix dans les stations balnéaires menacées par la submersion sont restés élevés en 2023. Si les acquéreurs sont désormais plus attentifs aux différents diagnostics immobiliers, et notamment depuis l’émergence du très médiatique diagnostic de performance énergétique (DPE), les documents relatifs aux risques naturels pourraient eux aussi à terme avoir un impact plus marqué sur les décisions d’achat. On ne peut que le souhaiter.

Où acheter pour ne pas se tromper ?

Ce sont 1 046 bâtiments qui sont susceptibles d’être détruits d’ici à 2028 à cause de la progression des océans et des mers. Environ deux tiers de ces bâtiments sont à usage de logements, et se trouvent majoritairement sur la Côte d’Azur pour la France métropolitaine, ainsi qu’en Corse et dans les Antilles. 150 bâtiments dans le Var, 67 dans les Alpes-Maritimes et 39 dans les Bouches-du-Rhône par exemple, en comparaison aux 147 bâtiments menacés en Haute-Corse et 77 en Corse-du-Sud.

Pour ne pas acheter dans un bien menacé rapidement ou dans plusieurs dizaines d’années, il faut se reporter aux cartes éditées par le Cerema, et bien s’intéresser aux différents diagnostics avant de faire une offre.

• Pour un achat sur le bassin méditerranéen, les biens situés très proches de la côte peuvent ne pas être concernés par ce risque, du fait de l’absence de marées.
• Sur le littoral Atlantique, ou encore le long de la Manche, il faut faire preuve d’une plus grande prudence, et parfois éviter le front de mer.

5 départements (Seine-Maritime, Charente-Maritime, Gironde, Hérault et Bouches-du-Rhône) possèdent au moins 50 % de leurs côtes en recul. Autant de destinations où il faut donc redoubler d’attention, par exemple en comparaison à toute la Bretagne, la Loire-Atlantique, la Corse-du-Sud, la Martinique et Mayotte où se sont moins de 10 % de côtes en recul.

Il existe une liste de 126 communes concernées et jugées comme les plus exposées. Vous pouvez consulter cette liste et vérifier l’action en matière d’urbanisme et de politique d’aménagement de la municipalité avant d’y acheter. Pour une résidence principale comme une résidence secondaire ou un investissement locatif, il est désormais indispensable de prendre en compte ce paramètre. Il peut influencer votre lieu d’achat, mais aussi avoir un impact direct sur le prix, et vous donner une marge de négociation plus importante…

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