Le prolongement des lignes de métro, la clé pour un immobilier parisien plus abordable ?

Avoir une station de métro à proximité de son logement, c’est pratique. En matière d’immobilier, c’est aussi un point positif pour la valorisation du bien. L’apparition de nouvelles stations et gares en Île-de-France – avec notamment les prolongements Nord et Sud de la ligne 14 de Saint-Denis à l’aéroport d’Orly – va probablement faire monter les prix de l’immobilier dans les zones concernées. Mais en attendant de voir ce phénomène, et dans un contexte de baisse des taux d’intérêt probable dans les prochains mois, acheter à proximité des nouvelles stations peut être une opportunité pour les primo-accédants. Une occasion d’accéder à des biens « encore abordables » avant une revalorisation. Voici pourquoi.

Le métro, un coup d’accélérateur pour les primo-accédants

L’extension très attendue de la ligne 14 du métro parisien jusqu’aux communes de Saint-Denis au nord et d’Orly au sud est entrée en service le 24 juin 2024. Cet événement marque un tournant pour de nombreux acquéreurs franciliens à la recherche d’un premier bien immobilier.

En effet, le prolongement de cette ligne structurante a permis de rendre accessibles en quelques minutes certaines villes de la petite couronne jusque-là mal desservies. Des communes comme Villejuif, L’Haÿ-les-Roses, Le Kremlin-Bicêtre ou encore Alfortville sont soudainement redevenues très attractives pour les jeunes ménages déjà résidents dans les arrondissements sud de Paris.

Le facteur déterminant ? Des niveaux de prix de l’immobilier nettement plus abordables que dans la capitale. « Avec le raccordement de la ligne 14, puis de la future ligne 15 en 2025, Villejuif va être la ville la mieux desservie de la région. Cela nous fait venir beaucoup de primo-accédants, notamment des jeunes actifs et des couples sans enfants originaires de Paris » témoigne Maxime Raudin, patron d’une agence immobilière locale, cité par Capital.

A L’Haÿ-les-Roses, où une nouvelle station a vu le jour près du carrefour de la Ferme, le prix moyen de vente des appartements actuellement sur le marché est de 4 670 € / m². Bien moins cher qu’à Paris, mais depuis mai 2020, il s’agit d’une hausse moyenne de 1 000 € / m² ! Les appartements à proximité immédiate de la nouvelle gare ont vu leurs prix connaître un vrai coup de chaud, à plus de 6 000 € / m² en moyenne pour les maisons et 5 200 € / m² pour les maisons.

Des niveaux de prix plus bas, pour l’instant

Le phénomène de rattrapage est donc déjà bien engagé dans certains secteurs très recherchés. De l’autre côté de la ligne, la commune de Saint-Denis, qui accueille la nouvelle station « Pleyel » en correspondance avec les lignes 15, 16 et 17 du Grand Paris Express, a ainsi vu ses prix immobiliers s’envoler de près de 10 % sur les trois dernières années. Saint-Denis a pris beaucoup de valeur avec cette desserte exceptionnelle du nord parisien.

La fenêtre de tir pourrait donc être en train de se refermer progressivement dans ces zones les mieux situées. Oui, et non. Les acheteurs disposent sans doute de quelques mois, peut-être une à deux années, pour profiter des derniers prix accessibles avant que l’attractivité de ces nouveaux quartiers ne fasse définitivement flamber les cours de l’immobilier… avec un rattrapage complet.

Car l’effet nouveauté du métro va s’estomper et celui-ci va devenir la norme, s’inscrire dans le paysage, faisant grimper mécaniquement tous les prix. Voilà qui, une fois encore notamment pour les primo-accédants ou les ménages cherchant à acheter à proximité de Paris, constitue un élément de décision. Se positionner maintenant, alors que les taux sont en recul (3,73 % en moyenne toutes durées confondues en mai 2024 contre 4,20 % en décembre 2023[1]) et les prix pas encore totalement corrélés à l’arrivée du métro, c’est la bonne idée !

Si vous avez un projet d’achat de résidence principale en Île-de-France, en particulier dans les secteurs que nous évoquons ici, rapprochez-vous de votre agence de proximité pour définir votre capacité d’emprunt ou obtenir des simulations détaillées !

Le métro et ses nouvelles perspectives pour les investisseurs

Au-delà des opportunités pour les primo-accédants, le prolongement de la ligne 14 ouvre également des perspectives intéressantes pour les investisseurs locatifs. De nombreux projets de rénovation urbaine et de développement économique sont en cours ou programmés dans les communes repositionnées sur la carte des transports par ce maillage renforcé.

C’est le cas par exemple du quartier Gustave Roussy à Villejuif, où émergera un important pôle d’activités tertiaires au rayonnement international autour du célèbre institut de cancérologie. Un environnement idéal pour les biens locatifs avec tous les services et commerces attenants.

Les quartiers bien desservis par les transports en commun et bénéficiant de programmes d’aménagement ambitieux sont toujours très demandés par les investisseurs. Si vous avez un projet d’investissement locatif, miser sur ces zones avec leur forte mixité d’usages – logements, bureaux, commerces – permet d’élargir la cible locative. Plus simple de trouver des personnes à la recherche d’un cadre de vie et de services de qualité, en affichant un niveau de loyer haut.

Il convient pour les investisseurs – comme les primo-accédants et plus globalement tous les candidats à l’achat – d’étudier finement chaque opportunité locale et les potentiels de valorisation. Il ne faut pas se fier aux seules annonces des promoteurs et aux simulations de loyers. Le développement accéléré des transports constitue un puissant levier de redynamisation pour des quartiers longtemps délaissés et peu mis en lumière. D’ailleurs, plus la valeur de base d’un bien est basse, plus la présence d’un transport à proximité joue sur sa valeur à la vente ! La surcote liée à la proximité d’un métro est importante. Pas surprenant que cela soit souvent l’un des éléments mis en avant dans les petites annonces, dès les premières lignes de la description voire même dans le titre.

[1] Chiffres Observatoire Crédit Logement CSA