Le pouvoir est-il désormais passé dans les mains des acheteurs ?

[article mis à jour le 25/07/23]

Depuis la fin de l’année 2022, le rapport entre l’offre et la demande a commencé à s’inverser. Ainsi, si le nombre de biens disponibles sur le marché continue de progresser, la demande, elle, est en baisse. La faute à de nombreux paramètres. Le marché est ralenti à cause des conditions d’octroi toujours plus sévères de la part des banques pour les candidats à un prêt immobilier. Mais c’est aussi le niveau des prix, largement décorrélé de l’évolution du pouvoir d’achat, qui semble aujourd’hui bloquer les acquéreurs. Que réserve le second semestre de l’année 2023 ?

Un marché d’acheteurs

Sur de nombreux marchés européens dont le marché français, les tendances observées ces derniers mois mènent à une constatation : on bascule désormais sur des marchés d’acheteurs alors que nous étions dans des conditions de marché de vendeurs depuis plusieurs années.

Un vrai ralentissement est constaté avec des niveaux de prix qui pourraient avoir atteint un point haut, ou au moins réduire leur progression de manière forte. Ce resserrement du marché et cette remise en position de force des acheteurs s’explique par la hausse des taux d’intérêt qui a des répercussions sur toute l’économie et freine les projets d’achat.

Les conditions d’accès au financement, largement durcies pendant les trois dernières années avec les recommandations du HCSF, n’aident en rien. Il faut désormais un apport plus important, réduire la durée du crédit et trouver un bien dont le prix est cohérent au regard de ces contraintes. Pas si simple.

Et puis, il ne faut pas le négliger, c’est aussi le contexte actuel et le climat d’incertitude qui vient freiner des envies d’achat. Entre un taux d’inflation annuel élevé qui pèse sur le pouvoir d’achat et la guerre en Ukraine qui fait revenir la peur d’un conflit au sein même de l’Europe, l’activité des acheteurs est en recul.

Une évolution du marché en 2023 et au-delà

Faut-il s’attendre à un retournement du marché ? Vraisemblablement pas. Les signes visibles d’un changement de rapport entre acheteurs et vendeurs peuvent mener à plusieurs conséquences : la raréfaction des transactions et surtout un allongement de la durée avec des négociations désormais plus équilibrées.

Lorsque les conditions de marché sont plus sévères, les ventes peuvent être conclues avec des délais plus longs afin que chaque partie trouve son compte.

Le plus gros chamboulement à attendre sur le marché de l’immobilier, qui va continuer de mettre les acheteurs en position de force, concerne un autre sujet : le diagnostic de performance énergétique (DPE). En effet, avec des coûts de l’énergie en hausse et des restrictions de location qui vont progressivement s’imposer aux bailleurs si les biens ne respectent pas certaines classes énergétiques, il faut s’attendre à voir une arrivée massive de biens ayant un mauvais DPE sur le marché.

Les biens les plus gourmands en énergie et les moins bien notés font souvent l’objet d’une négociation plus forte. Et, dans le contexte actuel d’augmentation des coûts de l’énergie et de nécessaire recherche d’optimisation de ce poste, les vendeurs qui ont un logement énergivore sont en position de faiblesse.

Un marché favorable à l’achat mais un climat incertain

Comme nous venons de le voir, le marché de l’immobilier est plutôt favorable aux acheteurs mais l’évolution à la hausse des taux des prêts immobiliers fait peser une forte incertitude. En effet, c’est la question du pouvoir d’achat des ménages qui risque de ne pas trop évoluer… stoppant toujours les projets.

Déjà, les taux dépassent des références qui n’avaient plus été observées depuis plusieurs années. Le taux moyen constaté en Juin chez les agences IN&FI Crédits a atteint 3,46 % toutes durées confondues, avec dans le détail 3,44 % sur 15 ans, 3,51 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans.

On se trouve bien loin du point bas observé en décembre 2021, avec des taux moyens qui se situaient à 1,06 % !

Le recul de la production de nouveaux crédits continue d’être marqué. « L’accès au marché devient de plus en plus difficile, aussi bien pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, que pour les ménages plus aisés ne pouvant plus disposer d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués dans nombre de grandes agglomérations » peut-on lire dans le dernier rapport publié par l’observatoire.

Quelle est la solution pour pouvoir emprunter en 2023 et devenir propriétaire ? Plus que jamais, il est important de s’entourer avec des professionnels et de prendre le temps de bien définir son budget immobilier. Tout commence notamment en définissant l’enveloppe que vous pouvez emprunter. Elle contribue à votre budget d’achat global en y additionnant un éventuel apport. Pour bien définir votre capacité d’emprunt et avoir des projections sur votre futur crédit (taux, mensualité, durée), vous pouvez solliciter un courtier en crédit immobilier comme IN&FI Crédits.