Le dispositif Pinel, c’est terminé ! Quelles alternatives pour investir et défiscaliser en 2025 ?
ActualitésL’année 2025 s’annonce comme celle du changement sur le plan de l’immobilier. Outre la réglementation plus sévère concernant la mise en location des logements qualifiés de passoires thermiques, c’est surtout l’arrêt du dispositif de défiscalisation Pinel qui va changer la règle en matière d’investissement locatif. Après 10 ans de bons et loyaux services, il est stoppé net et n’est plus accessible depuis le 1er janvier 2025.
La fin de la niche fiscale Pinel
Début septembre 2024, on apprenait selon un rapport d’évaluation de la Cour des comptes, que le dispositif Pinel mis en place depuis 2014 pour encourager la construction et la rénovation de logements locatifs n’avait atteint que partiellement ses objectifs depuis son lancement.
Synthétisé en 90 pages, l’avis est clair : le dispositif Pinel n’a rempli qu’imparfaitement les objectifs de construction et de rénovation de logements dans les zones tendues. Surtout, son coût total n’a cessé d’augmenter. « Le dispositif Pinel, conçu pour stimuler l’investissement dans l’immobilier locatif, attire principalement des investisseurs aux revenus élevés (près de 70 % d’entre eux se situent dans le dernier décile), en quête d’un outil de défiscalisation. Sur la période étudiée 2014-2021, le montant cumulé de défiscalisation s’est élevé à plus de 4,02 milliards d’euros ». Coûteux dispositif, dont l’incidence budgétaire va se prolonger jusqu’à 2038 (avec plus de 7,3 milliards d’euros de coût total estimé à fin 2023), dont on ne sait pas précisément combien de logements il a contribué à faire sortir de terre.
Oui, cela peut paraître surprenant, mais la Cour des comptes évoque au travers d’un chapitre entier les effets difficilement mesurables du dispositif sur la construction et la rénovation de logements. En cause, l’absence d’outils d’évaluation et de comptage précis des biens ayant bénéficié de l’opération. Incroyable ! Ni la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) ni la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) ne sont en mesure de fournir un chiffre précis du nombre de logements construits grâce au dispositif Pinel !
Un investissement jugé peu rentable
Le Pinel, bonne ou mauvaise idée ? Comme dans tout dispositif lié à une défiscalisation, il a existé avec cette niche des opportunités fortes, mais aussi des projets bien moins bons. De manière globale, le plafonnement des loyers, l’augmentation inévitable des charges de copropriété, l’impôt sur les bénéfices fonciers, les risques d’impayés, l’augmentation significative de la taxe foncière et l’augmentation des taux d’intérêt en ont fait un investissement à la rentabilité relative.
En 2018, le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) avait calculé le taux de rendement interne (TRI) d’un investissement Pinel et l’estimait variable selon les conditions de marché de 5,8 à 8 %. Un chiffre optimiste. De nombreux observateurs ont pointé des chiffres en réalité plus faibles, et surtout largement conditionnés à la vente du bien.
Encadré par un zonage progressivement resserré, et des zones éligibles fluctuants dans le temps, ou encore un processus de déclaration fiscale compliqué, le dispositif Pinel a pu repousser bien des investisseurs. C’est notamment la double limite du plafond maximal d’investissement éligible et celle du prix au m² – demeurée pérenne pendant toute la durée du dispositif – qui n’a pas toujours été claire pour les investisseurs particuliers. Avec sa disparition, c’est aussi une complexité qui s’en va.
Les alternatives en immobilier locatif pour 2025 et au-delà
Avec la fin de la loi Pinel, c’est la disparition du dernier dispositif de défiscalisation qui concernait uniquement l’immobilier neuf en France. Alors, pour trouver une alternative, il faut aller chercher autre chose. Des voies détournées ? Un peu.
La loi Denormandie, pour l’ancien… avec travaux !
Le dispositif Denormandie, né en 2019, apparaît comme la première solution. Lui qui a été pensé comme un « Pinel de l’ancien » propose également une réduction fiscale. Selon la durée d’engagement de location choisie (au moins 6 ans), des loyers encadrés ou encore des plafonds de ressources pour les locataires, on peut accéder une réduction fiscale de 12 % (pour 6 ans), 18 % (pour 9 ans) et 21 % (pour 12 ans de location). Cette réduction d’impôt est plafonnée, avec un investissement au maximum de 300 000 € ou 5 500 € / m². Exactement les critères qui encadraient précédemment la loi Pinel.
Une alternative parfaite ? Attention car les biens concernés doivent obligatoirement amener à d’importants travaux de rénovation (25 % du coût de l’opération au total). Certes, la cartographie des biens éligibles à la loi Denormandie est importante, concernant tout logement situé en zone labellisée Action Cœur de ville ou en zone Opération de revitalisation du territoire (ORT). Mais l’obligation de travaux exclut de fait de nombreux biens.
A savoir : le dispositif Louer abordable, devenu Loc’Avantages, et qui permettait aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt en proposant un loyer inférieur aux loyers du marché local et sous certaines conditions de ressources du locataire, n’a pas non plus été reconduit. Il s’agissait d’une alternative à la loi Pinel pour défiscaliser en étant, déjà, propriétaire.
Le LMNP, seule manière de combiner neuf et fiscalité clémente
En réalité, il existe peu d’options qui peuvent réellement prétendre prendre la succession de la loi Pinel. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif neuf, l’investissement dans une location nue détenue en direct ou dans une location meublée (par exemple avec le statut de loueur en meublé non professionnel, LMNP) peut vous apporter quelques avantages fiscaux, mais pas au niveau de ce que proposait par le passé la loi Pinel.
- Avec une location nue, les loyers perçus sont soumis à l’imposition des revenus fonciers. Le choix du régime réel d’imposition permet d’optimiser la fiscalité en déduisant diverses charges comme les intérêts de crédit, les dépenses de travaux et la taxe foncière.
- Avec une location meublée, les loyers constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime fiscal permet d’optimiser la rentabilité en déduisant là aussi diverses charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux) et en pratiquant l’amortissement du bien.
L’une des principales alternatives pour les investisseurs en 2025 est donc le statut LMNP, d’autant qu’il est adapté à l’immobilier neuf. On pourrait voir fleurir dans l’année de nombreux programmes d’investissement avec ce statut dans des résidences de services comme des résidences étudiantes, résidences seniors, etc.
Si vous avez un projet d’investissement locatif en LMNP, et que vous êtes à la recherche d’un financement, prenez le temps de bien étudier la faisabilité. Pour cela, afin d’avoir une idée du montant que vous pouvez emprunter ou même obtenir des simulations de crédit détaillées, rapprochez-vous de votre agence de proximité IN&FI Crédits.