Le dispositif Denormandie prolongé jusqu’à la fin 2024

Le dispositif en faveur de l’investissement locatif Denormandie est prolongé jusqu’à la fin de l’année 2024. Cette réduction d’impôt sur le revenu accordée pour l’achat d’un logement ancien dans un périmètre précis de villes moyennes, n’a pour le moment pas rencontré le succès escompté. Selon Bercy, son coût est estimé à environ 8 millions d’euros sur l’année 2023 (contre plus d’un milliard pour le dispositif Pinel). C’est ce qui explique en partie qu’il soit renouvelé. Existe-t-il des opportunités à saisir avec ce montage ? Oui !

Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt

Il devait se terminer à la fin de l’année 2023, finalement, le dispositif de défiscalisation Denormandie joue les prolongations. Méconnu, peu utilisé, le dispositif n’a permis d’accompagner que 600 opérations sur l’année en cours. Extension du dispositif Pinel – dont il partage de nombreuses caractéristiques – le Denormandie impose il faut l’avouer de nombreuses contraintes. Il se destine à la rénovation d’un logement ancien en vue de sa mise en location, mais les conditions à respecter sont strictes.

Le bien doit se situer dans une commune « Cœur de ville », « Petites ville de demain » ou dans une commune faisant l’objet d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Passée cette contrainte géographique, il faut aussi choisir un bien qui nécessite des travaux, à hauteur d’au moins 25 % du prix d’achat. Et, ultime contrainte, une fois les travaux achevés, le logement doit respecter un niveau de performance énergétique minimum (la consommation en énergie primaire annuelle doit être inférieure à 331 kWh/m²).

Enfin, une fois ce parcours du combattant réalisé, il faut s’engager à proposer le bien à la location non meublée, à titre de résidence principale, pour une durée minimum de 6 ans (extensible à 9 ou 12 ans, comme le Pinel). La réduction d’impôt associée est importante : respectivement 12, 18 et 21% selon la durée d’engagement[1].

La loi Denormandie et ses opportunités

Bien qu’il soit relativement peu connu du grand public, le dispositif Denormandie n’en reste pas moins très pertinent pour investir. Son déficit de notoriété ne doit pas faire oublier les atouts que nous venons d’évoquer, et notamment la réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 %. Mais il existe d’autres avantages encore !

Tout d’abord, il est possible de cumuler la loi Denormandie avec le dispositif du déficit foncier, pour optimiser la défiscalisation. Le coût d’acquisition du logement est plafonné à 300 000 €, avec un avantage fiscal qui correspond à une remise de 5250 € par an (pour un engagement de location sur 12 ans). Pour baisser encore le montant de votre impôt sur le revenu, vous pouvez utiliser le dispositif du déficit foncier, sur la part des travaux au-delà des 25 % nécessaires pour activer le dispositif. Le reste des travaux peut être utilisé pour créer un déficit foncier imputable ou reportable, dans la limite de 10 700 € ! C’est le cas par exemple en cas de logement mal isolé qui nécessite un lourd investissement en matière de rénovation énergétique.

Autre élément important, ce sont plus de 1000 villes qui sont éligibles, en particulier celles dont le parc de logements est dégradé et qui ont une politique de rénovation, pour répondre à la demande. Le Denormandie a du sens : il permet d’utiliser des bâtiments déjà construits pour les réhabiliter, ce qui amène à une redynamisation des centres-villes, à une relance de la démographie, et à une limitation de l’étalement urbain. Par effet domino, il peut être possible d’attendre comme conséquence des effets pour baisser la vacance commerciale, et redorer l’image de certaines villes dont le parc immobilier n’est pas à la hauteur.

Tous ces éléments amènent à un constat : très souvent, les municipalités sont sensibles aux projections portées par des investisseurs qui veulent utiliser la loi Denormandie. Il ne s’agit en aucun cas d’un passe-droit, mais d’un argument pour les maires qui sont sensibles au sujet du logement et qui peuvent être de véritables partenaires pour accompagner les investisseurs privés. Dans le contexte actuel, ou rentabiliser un investissement locatif devient plus long, le Denormadie est une solution pour optimiser votre placement et son rendement.

Où investir avec la loi Denormandie en 2024 ?

Prorogé à 2024, le dispositif Denormandie n’est pas assuré d’être ensuite prolongé, à moins que des aménagements ne soient réalisés pour le reconduire sous une forme différente. Alors, si vous souhaitez l’utiliser, c’est en 2024 que vous allez devoir investir. Où ?

Comme nous venons de l’évoquer, ce sont plus de 200 villes qui sont accessibles. Dans le cadre du plan national “Action Cœur de ville”, 242 villes ont été retenues[2]. C’est en Auvergne Rhône-Alpes ou en Occitanie que l’on en trouve le plus (27 dans chaque région). De Bourg-en-Bresse à Manosque, d’Angoulême à Béziers, de Lorient à Bayonne en passant par Calais, Saint-Omer, Colmar ou Chartres, c’est partout en France qu’il est possible de se lancer.

Les programmes « Petites villes de demain » et Opération de Revitalisation du Territoire ciblent 1600 communes et intercommunalités de moins de 20 000 habitants[3][4]. Si vous cherchez à investir dans l’immobilier à proximité de chez vous, notamment pour simplifier la gestion et bien maîtriser l’opération, le dispositif Denormandie est une solution.

Comme pour d’autres opérations immobilières, l’utilisation d’un outil de défiscalisation peut se cumuler avec l’octroi d’un financement bancaire. Pour connaître le détail du montage de opération, et les conditions d’emprunt, vous pouvez échanger avec votre courtier en crédit immobilier. Utilisez notre formulaire de contact pour convenir d’un premier échange sur votre projet ou rapprochez-vous d’une agence de proximité IN&FI Crédits pour exposer vos envies, et trouver le financement adapté !

[1] economie.gouv.fr
[2] opendata.caissedesdepots.fr
[3] opendata.caissedesdepots.fr
[4] data.gouv.fr