La loi Lagleize peut-elle chambouler la notion de droit de propriété ?

Un projet de loi va-t-il mettre fin à la propriété privée en immobilier ? C’est tout l’objet de la loi Lagleize, proposée en 2019, en attente d’examen. Si son idée n’est pas de remettre totalement en cause le droit de propriété, qui est un droit constitutionnel, la loi Lagleize pourrait séparer la propriété des murs et du sol dans des zones où le marché est en tension, pour (re)lancer l’accès au logement. Explications.

Une troisième forme de propriété immobilière

Il est important de commencer par préciser que la loi Lagleize est en réalité, pour le moment, une simple proposition de loi. Cela signifie que son principe n’est pas encore appliqué et qu’elle n’est pas en vigueur. Déposée à l’Assemblée nationale en octobre 2019 par Jean-Luc Lagleize, elle pose un concept simple : pour réduire les inégalités de logement et faire face à la demande croissante, pourquoi ne pas faire une dissociation du foncier (le terrain) et de l’immobilier (le bâti). C’est-à-dire ?

Le but est de permettre aux candidats à l’achat de devenir propriétaires du bâti (la maison ou l’appartement) tout en louant le terrain sur lequel le bien est construit. On dissocie les deux éléments ce qui apporterai une troisième forme de propriété immobilière en France en plus de la propriété foncière et de l’usufruit.

Pourquoi une telle dissociation ?

• Pour contrer la hausse des prix du foncier, qui rend la construction toujours plus coûteuse. Il existe une vraie spéculation foncière qui a pour conséquence une augmentation des prix qui poussent certains acheteurs potentiels à exclure des zones géographiques de leur champ de recherche, inaccessibles financièrement.
• Pour permettre aussi de réduire l’enveloppe globale nécessaire pour acheter et se loger. Avec cette séparation permettant d’acheter uniquement le bâti et de louer le terrain, on baisse mécaniquement le coût total et potentiellement le besoin en financement au travers d’un crédit immobilier.

L’objectif poursuivi par cette proposition de loi est ainsi de contribuer à réduire les difficultés d’accès au logement en France. Mais attention. Il existe une incompréhension et un flou autour de cette loi, qui n’a pas vocation à s’appliquer sur tout le territoire.

Une proposition de loi mal comprise

Le concept de séparation entre bâti et foncier n’est pas nouveau. Il existe même déjà avec le bail réel solidaire (BRS). Celui-ci permet à des ménages modestes d’acquérir un logement neuf à prix abordable dans les zones tendues. L’acquéreur achète le logement mais loue le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) via un bail de longue durée (18 à 99 ans). Comme seul le bâti est acheté, cela représente une économie de 20 à 40 % sur le prix d’acquisition.

Pour bénéficier du BRS, il faut respecter certains critères définis par l’OFS en accord avec la collectivité locale. Ces critères portent notamment sur la typologie du logement et la composition familiale. Par exemple, la taille du logement doit correspondre au nombre de personnes destinées à l’occuper. La proximité avec le lieu de travail ou le fait d’être déjà locataire du parc social sont aussi souvent des critères retenus. Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser des plafonds fixés chaque année.

La loi Lagleize vise-t-elle à étendre cette idée et à généraliser le concept du BRS ? Pas totalement :

• Des observatoires fonciers à l’échelle locale auraient pour mission d’avoir une expertise sur les zones tendues pour définir les parcelles à mettre en location.
• Un organisme foncier solidaire serait ensuite créé pour assurer la gestion de la partie foncière.
• Un fonds visant à rendre les terrains constructibles et à financer les travaux de dépollution est aussi prévu.
• Enfin, la mesure serait destinée uniquement aux logements collectifs neufs, en respectant pleinement les critères environnementaux et les obligations en matière de performance énergétique.

La loi Lagleize ne concerne pas les maisons individuelles ou les logements anciens déjà construits.

Il existe certes encore certaines zones d’ombre, et notamment autour du statut de propriétaire-locataire, ou encore sur les éventuelles modalités pour racheter à terme un terrain loué pour former la pleine propriété. Mais la loi n’a aucunement pour objectif de généraliser la dissociation du bâti et du foncier sur tout le territoire et pour tous.

Il s’agit avant tout d’une mesure accompagnant le développement de l’offre de logements abordables neufs, en parallèle des efforts nécessaires sur le parc immobilier existant.

Déployer la formule du découplage du foncier et du bâti dans les opérations de promotion et de construction pour les accédants à la propriété, une bonne idée ? La proposition peut-elle aboutir dans les mois à venir ? Alors que nous traversons une période d’instabilité politique suite à la dissolution de l’Assemblée nationale et aux nouvelles élections législatives, difficile de savoir quel sera l’avenir de la loi Lagleize. Mais il est certain que l’immobilier, présent parmi les propositions des différents partis, sera au cœur des discussions fin 2024 et au-delà.

Le Nouveau Front populaire (NFP), qui l’a emporté en décrochant 178 sièges à l’Assemblée Nationale, propose par exemple que le prêt à taux zéro soit accessible à tous les primo-accédants sans distinction géographique ni différence entre logement neuf et ancien. Un dispositif qui, couplé à un prêt immobilier classique, serait censé doper l’accès au logement. À suivre.