Immobilier de montagne : faut-il acheter « plus haut » ?

Faut-il encore acheter dans les stations de ski ou dans des communes de montagne, et si oui, où ? Le changement climatique réduit l’enneigement naturel – en particulier à basse et moyenne altitude – ce qui amène à des pluies plus fréquentes, avec un manteau neigeux réduit. La montagne est en première ligne face au réchauffement climatique[1], et cela ne doit pas être ignoré si vous avez des projets immobiliers dans ces zones.

Le manque d’enneigement, et l’avenir incertain des stations

Longtemps portées par un modèle économique centré sur le ski, les destinations touristiques de montagne voient leur avenir s’assombrir avec la raréfaction de l’enneigement naturel.

Selon un récent rapport de la Cour des comptes[2], les stations sont inégalement vulnérables mais seront toutes plus ou moins impactées d’ici 2050. Certaines pourront poursuivre leurs activités au-delà, d’autres devront se réinventer. Déjà fragilisées par le manque de neige, de nombreuses destinations peinent à atteindre l’équilibre financier, rendant les investissements risqués. Notamment pour qui veut y acheter un bien dans une résidence de tourisme, par exemple, avec des loyers garantis. Le risque de défection est réel, avec un taux d’occupation qui semble plus incertain.

Pour l’heure, les politiques d’adaptation restent insuffisantes. La production de neige de culture, coûteuse et énergivore, n’offre qu’une solution provisoire. Les tentatives de diversification vers un tourisme 4 saisons peinent à convaincre, reproduisant trop souvent le modèle ski dépassé.

Face à ces enjeux, les pouvoirs publics font preuve d’une vision à courte vue selon la Cour. L’État ne planifie pas réellement la transition écologique des massifs, et les régions rechignent à orienter les choix locaux malgré leurs compétences. Un constat sévère qui remet en cause la pertinence d’investir dans l’immobilier de montagne. Alors, pour conserver cet esprit de montagne, notamment en hiver, avec la neige, faut-il viser plus haut ?

À quelle altitude minimale acheter ?

Si le critère de l’altitude n’est pas totalement décisif pour l’immobilier de montagne, qui est un achat plaisir et coup de cœur, il reste néanmoins un facteur important à prendre en compte, surtout dans le contexte de changement climatique actuel.

Les stations d’altitude élevée dans les Alpes par exemple, au-delà de 1800m comme Val d’Isère, Méribel ou les villages haut-perchés de Courchevel, seront donc avantagées pour conserver de bonnes conditions d’enneigement dans les décennies à venir. Un atout de taille pour l’activité ski qui reste le moteur économique principal de ces destinations. Cependant, une altitude élevée ne suffit pas à garantir l’attractivité sur le long terme si l’immobilier proposé n’est pas de qualité et en phase avec la demande actuelle.

À l’inverse, les stations plus basses en altitude comme Megève (1100m), Le Praz (1300m) ou Saint-Martin-de-Belleville (1400m) – toujours dans les Alpes – conservent un fort potentiel grâce à leur charme authentique et leur dynamisme toute l’année. Certaines stations affichent des prix plus élevés qu’à Paris ! L’altitude seule n’est donc pas le critère pertinent pour décider ou non d’acheter et se positionner sur un bien.

Côté prix, le mètre carré s’échangeait à 4 672 € en moyenne dans les stations de ski des Alpes et à 3 555 € dans les « simples » communes de montagne[3]. A titre de comparaison, le prix est lui à 2 502 €/m² dans les communes avec stations de ski des Pyrénées, et 1 898 €/m² dans les communes de montagne sans station. Un écart marqué, n’est-ce pas ?

Si les domaines skiables des stations plus basses pourraient être plus impactés, elles disposent d’une offre touristique quatre saisons très diversifiées. Et la diversification, c’est plutôt bon en investissement ! Certains investisseurs n’hésitent donc pas à privilégier ces villages plus bas pour leur meilleure accessibilité et un immobilier souvent mieux adapté à la demande actuelle, en termes de volumes, de prestations… et de prix. Les progrès réalisés dans la connexion entre différentes altitudes d’une même station facilitent également cet arbitrage.

Financer un achat immobilier en montagne

Que vous envisagiez d’acheter en montagne un bien pour en faire votre résidence principale ou secondaire, ou dans un but locatif, plusieurs options s’offrent à vous.

Pour un achat destiné à l’habitation personnelle ou familiale, le recours au crédit immobilier classique reste incontournable. Vous aurez le choix entre différentes formules : taux fixe ou révisable, durée d’emprunt modulable, possibilité de différé de remboursement… Un crédit classique.

Pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine locatif, il peut être pertinent de combiner le crédit immobilier avec le statut très avantageux de la location meublée non professionnelle (LMNP). Celui-ci ouvre droit à un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs pendant les trois premières années de mise en location.

Vous pouvez vous faire accompagner si vous avez un tel projet. Car ce marché est dynamique ! Et les banques ont maintenant la connaissance de la particularité de ces investissements. Elles peuvent intégrer des simulations de rentabilité basées sur les données des plateformes de mise en relation (comme Abritel, Airbnb, Booking). Comme l’évoque d’ailleurs le guide de la réhabilitation de l’immobilier de loisir dans les stations de montagne édité par Atout France[4], une nouvelle génération de propriétaires est apparue depuis quelques années : les collaboratifs marchands.

Des propriétaires concernés par l’économie collaborative et les usages partagés. C’est peut-être votre vision. Le renouvellement des approches en matière d’immobiliers de loisirs à temps partagés est là. Des opportunités sont à saisir ! Sollicitez votre courtier IN&FI Crédits pour obtenir une simulation de prêt bancaire et évoquer avec lui vos objectifs de rentabilité avec l’immobilier de montagne.

[1] adaptation-changement-climatique.gouv.fr
[2] ccomptes.fr
[3] Données FNAIM reprises ici : lindependant.fr
[4] entreprises.gouv.fr