Immobilier : ce qui change avec l’adoption du budget 2025

Est-on en train d’entrevoir la fin de l’instabilité politique en France ? Désormais doté d’un budget, le pays peut à nouveau entrevoir des changements du côté des sujets liés à l’immobilier et au logement. D’ailleurs, la loi de finances pour 2025 introduit de nouvelles mesures. Elles concernent directement l’accès à la propriété, avec des ajustements qui visent à réduire les difficultés rencontrées par de nombreux ménages pour devenir propriétaires de leur logement. On fait le point.

Le prêt à taux zéro (PTZ) étendu

Commençons par une bonne nouvelle qui peut vous concerner si vous cherchez à acheter un bien neuf. Le prêt à taux zéro (PTZ) est rétabli sur tout le territoire pour l’achat dans le neuf, qu’il s’agisse d’un logement individuel ou collectif. Cette mesure est valable jusqu’à la fin 2027, afin de soutenir le marché, touché par la crise.

Pour rappel, le PTZ était jusqu’à maintenant réservé aux primo-accédants et conditionné à des plafonds de revenus (ce qui ne change pas) mais uniquement pour l’achat d’un bien dans des zones définies. Cela concernait l’ancien en zone non-tendue (B2 ou C) avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total. Le PTZ concernait aussi, à l’opposé des biens neufs en zone tendue, mais seulement dans un bâtiment collectif. Les maisons neuves, de fait, étaient exclues du dispositif.

La nouvelle loi de finances étend ce prêt (que les banques prennent en compte comme de l’apport) sur tout le territoire pour les biens neufs. Le maintien de conditions de ressources à respecter est là pour que ce dispositif reste tourné vers les ménages les plus modestes, et notamment les primo-accédants.

Une exonération des droits de donation pour l’achat de la résidence principale

On rentre ici dans une mesure un peu plus technique, pensée elle aussi pour débloquer les freins à l’accès à la propriété. Les dons d’argent consentis dans le cadre familial seront exonérés des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sous certaines conditions jusqu’à fin 2026.

Plus précisément, « Les dons d’argent allant jusqu’à 100 000 € peuvent être exonérés lorsqu’ils sont réalisés au profit d’un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut, un neveu ou une nièce pour qu’il puisse acquérir sa résidence principale dans le neuf ou pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale » précise l’article 19ter. La somme devra être utilisée dans les 6 mois, avec en complément une obligation d’occuper le logement concerné en tant que résidence principale (ou de le louer à titre de résidence principale) pendant 5 années ensuite.

La reconduction du dispositif « Loc’Avantages » (ex-Louer abordable)

Loc’Avantages est reconduit jusqu’à fin 2027. Le dispositif fiscal Loc’Avantages offre une réduction d’impôts aux propriétaires bailleurs sous forme d’abattement sur les revenus locatifs. Ce mécanisme, mis en place par la loi de finances 2022, est soumis à plusieurs critères :

• Obligation de mise en location en tant que résidence principale ;
• Respect d’un plafond de loyer ;
• Respect de conditions de ressources du locataire ;
• Mise en place d’une convention obligatoire avec l’Anah.

Initialement prévu jusqu’à fin 2024, ce dispositif d’incitation fiscale a été étendu pour une période supplémentaire de 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2027.

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations meublées

La fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP) connaît en 2025 un changement majeur concernant l’amortissement des biens. Jusqu’à présent, le régime réel BIC permettait aux propriétaires de déduire annuellement une part de la valeur du bien (amortissement) des revenus locatifs perçus. Un calcul qui permettait de réduire la base imposable des revenus locatifs. Une optimisation fiscale durant la période de location qui reste en place, mais la nouvelle loi de finances modifie le traitement fiscal lors de la revente.

• Les amortissements déduits seront désormais retranchés du prix d’acquisition ;
• Cette diminution augmentera mécaniquement la plus-value imposable ;
• L’économie d’impôt réalisée pendant la période de location sera « neutralisée » au moment de la cession du bien.

En résumé, l’avantage fiscal de l’amortissement en LMNP devient temporaire au lieu d’être définitif. Les amortissements déjà réalisés viendront réduire la valeur d’achat initiale du bien prise en compte dans le calcul de la plus-value. Les impôts sur cette éventuelle plus-value seront donc plus élevés. Des exceptions sont maintenues pour les résidences seniors, les résidences étudiantes et les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées.

Les « frais de notaire » modulés ?

Les conseils départementaux obtiennent avec la nouvelle loi de finances la faculté d’alléger – voire de supprimer – les droits d’enregistrement (les droits de mutation à titre onéreux, DMTO) pour les primo-accédants. Ils composent une partie des frais d’acte, appelés à tort « frais de notaire ».

En parallèle, les départements peuvent augmenter le taux applicable aux autres acquéreurs, en le passant du taux actuel de 4,5 % à 5 %. Cette mesure temporaire (jusqu’au 31 mars 2028), s’appliquera progressivement, selon les arbitrages des collectivités locales.

0,5 % de hausse, ce n’est pas grand-chose ? Pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000 €, cela représente tout de même 1 000 € de plus en frais (qu’il faudra financer via l’épargne le plus souvent). Pour l’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), ces DMTO restent à 0,70 %.

Une mesure temporaire vouée à être pérennisée ? Probablement.

Dans un paysage de la construction mis à mal, et avec un marché du logement toujours en difficulté, ces mesures bienvenues peuvent accompagner certains projets. Vous pensez pouvoir en bénéficier ? Faites le point sur vos besoins en financement et sur votre situation personnelle. Rapprochez-vous de votre agence IN&FI Crédits pour échanger avec un conseiller.