Et si vous deveniez propriétaire… en montagne ?

L’immobilier de montagne, c’est un marché atypique ! Atypique par les prix, avec des tarifs qui évoluent de manière contrastée selon les massifs et l’altitude. Atypique aussi par la diversité de la typologie de biens (chalets, bâtisses, appartements de luxe), et la réalité du réchauffement climatique qui « condamne » les biens entourés de neige à être probablement, dans le futur, privés de cet or blanc. La montagne attire, et les prix globalement en hausse confirment qu’il s’agit bien d’une forme de valeur refuge.

Les Alpes, le massif star où les prix augmentent, encore

« Un grand nombre de stations alpines échappent allégrement aux fluctuations économiques et aux corrections du marché national des plaines » peut-on lire sur le site SeLoger, dont l’équipe scientifique réalise chaque année un classement des stations les plus cotées. Acheter dans les Alpes, en altitude, serait un placement refuge pour se faire plaisir et/ou ne pas subir les cycles économiques ?

Oui, la tendance globale des prix (toutes stations confondues) est une progression de 0,2 % sur une année (chiffre au 1er janvier 2025) avec un prix moyen de 5 302 €/m2. Mais il convient d’apporter une nuance. Déjà, en plus basse altitude, les prix reculent. L’immobilier de montagne en version « capital » se raréfie. Val d’Isère, Courchevel et Méribel, au Nord des Alpes, sont les stations de ski les plus chères de France. Les Alpes, une destination inaccessible désormais pour acheter une résidence secondaire ou s’installer à l’année ? Les prix constituent évidement une barrière à l’entrée, et la concurrence entre acheteurs est aussi forte. Là, de nombreux investisseurs étrangers se positionnent, ce qui ne simplifie pas les achats.

Jura, Massif central, Pyrénées, Vosges : les alternatives !

Face aux Alpes, quelles sont les solutions plus abordables pour acheter en montagne en France ? Pour allier prestige et enneigement équivalents, difficile. Mais les autres massifs ont leurs atouts.

Le Jura, montagne accessible et préservée

Les prix dans le Jura restent significativement plus abordables que dans les Alpes, parfois de moitié pour des biens comparables. Les Rousses, station la plus cotée du massif, présente les tarifs les plus élevés du Jura mais reste accessible. On trouve aussi de belles opportunités à Bugnenets-Savagnières / Saint-Imier, le plus grand domaine skiable dans le Massif du Jura, ou à la station de Métabief, qui est probablement l’une des plus complètes du Jura. L’atout majeur du Jura réside dans son tourisme quatre saisons bien développé : ski de fond l’hiver, randonnées et vélo l’été. Les biens traditionnels comme les fermes jurassiennes connaissent un véritable engouement, notamment auprès d’une clientèle suisse.

Les Pyrénées, entre tradition et modernité

Le marché pyrénéen offre une alternative intéressante avec des prix moyens sous les 3 000 €/m2. On se situe aux environs de 2 500 €/m2 dans les communes pourvues de stations de ski, et 1 900 €/m2 dans les communes sans station.

Les stations comme Saint-Lary-Soulan ou Font-Romeu maintiennent leur attractivité grâce à des investissements dans les infrastructures et une politique de diversification touristique. L’immobilier ancien rénové, notamment les granges réhabilitées, trouve facilement preneurs. Les stations thermales comme Bagnères-de-Luchon ajoutent une plus-value au marché local.

Le Massif central, le choix de l’authenticité

Avec des prix moyens pouvant aller de 1 800 à 2 500 €/m2, le Massif central propose une offre variée, du petit appartement au chalet traditionnel. Le Super Lioran, station phare du massif, voit ses prix progresser modérément mais reste accessible. L’attrait pour les résidences secondaires se confirme, porté par une clientèle en quête d’un art de vivre authentique et d’activités outdoor variées. On vient ici chercher une autre vision de la montagne, et déjà un goût de l’après « tout neige ».

Les Vosges, la proximité comme atout

Le massif vosgien séduit particulièrement les acquéreurs du Grand Est et des pays limitrophes. La station de Gérardmer, avec des prix atteignant 3 000 €/m2 voire plus pour les biens les plus recherchés[1], reste la référence du massif. Les anciennes fermes vosgiennes à rénover sont toujours attirantes, tandis que les appartements en résidence trouvent leur clientèle grâce à des prix attractifs. Le marché des locations touristiques commence à être régulé face à cet engouement[2].

Une tendance commune à ces massifs : la recherche d’une double saisonnalité, été comme hiver, devient un critère déterminant dans le choix d’acquisition. Les stations qui ont su développer des activités variées toute l’année voient leur côte progresser plus rapidement que les autres. Cette évolution qui semble aujourd’hui indispensable mais qui a nécessité une vision politique et des choix forts il y a 5, 10, 15 voire 20 ans, répond aux préoccupations liées au changement climatique et à la volonté des propriétaires de rentabiliser leur investissement sur une plus longue période. Viser des communes qui ont cette clairvoyance et cet engagement déjà ancré est la clé.

Bien préparer son achat en montagne sur le plan financier

Un achat en montagne demande, comme pour tout projet immobilier, une solide préparation financière, qui doit s’adapter à votre projet et votre situation personnelle. La première étape est de bien définir vos envies, car les exigences bancaires ne sont pas les mêmes selon vos objectifs.

• Pour une résidence secondaire, les banques se montrent plus exigeantes sur l’apport personnel, qui doit représenter entre 20 et 30 % minimum du projet. Cette prudence s’explique par la nature « plaisir » de l’acquisition.
• Pour un investissement locatif, l’analyse porte davantage sur les revenus locatifs potentiels, en tenant compte de la saisonnalité propre au marché montagnard. Et c’est la possible érosion de ces revenus qui sera inévitablement prise en compte désormais.
• Dans le cas d’une résidence principale, les conditions se rapprochent d’un financement immobilier classique, avec la possibilité d’un apport plus modéré.

Au-delà du prix d’acquisition, il faut bien anticiper tous les coûts liés à un bien en montagne. Les frais de notaire constituent un premier poste important, auxquels s’ajoutent souvent des travaux, surtout dans l’ancien. Les charges de copropriété, plus élevées en montagne à cause des besoins d’entretien (déneigement, parties communes), ainsi que la fiscalité locale et les coûts de maintenance, doivent faire partie de votre réflexion financière. Difficile de dupliquer un achat classique au contexte de la montagne, tant ce marché est… atypique, on vous l’a dit !

Le marché montagnard a ses propres règles. C’est pourquoi l’aide d’un expert est précieuse. Votre agence IN&FI Crédits peut vous aider à évaluer votre capacité d’emprunt, trouver les meilleures solutions de financement et négocier les conditions avec les banques. Si vous cherchez actuellement un plan de financement solide et un accompagnement jusqu’à la signature, ne tardez pas à nous consulter.

Votre agence IN&FI Crédits est à vos côtés pour chaque étape, du calcul de votre capacité d’emprunt jusqu’à l’achat final. En combinant l’expertise d’un réseau national spécialiste du crédit et la connaissance locale du marché de la montagne, vous avez toutes les cartes en main pour réussir votre projet.

[1] francetvinfo.fr
[2] vosgesmatin.fr