Encadrement des loyers à Paris : ses effets et les plafonds pour les nouvelles locations en 2024
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L’encadrement des loyers à Paris, c’est un dispositif qui a été expérimenté pour la première fois entre 2015 et 2017 avant d’être ensuite interrompu puis réinstauré en 2019. Paris fait figure de ville pionnière en la matière. Depuis la loi Elan, qui a étendu le plafonnement des loyers aux communes situées en zone tendues, le dispositif s’est largement répandu. Mais c’est vers la capitale que les regards se tournent, toujours, de par sa situation très particulière. Et, en cette année 2024, on possède enfin des retours sur les effets concrets. L’encadrement permet-il de contenir la hausse des loyers ? Oui.
Les règles d’encadrement des loyers à Paris
À Paris, l’encadrement des loyers, c’est un sujet très important. Il s’agit d’un dispositif qui permet de limiter l’augmentation des loyers des logements du parc privé avec un montant plafond à ne pas dépasser (hors charges et hors complément de loyer) au mètre carré. Il n’existe pas une limite à l’échelle de toute la ville de Paris, le montant plafond variant en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.
En revanche, l’encadrement s’applique à tous les logements de la capitale – locations vides et meublées – et concerne tous les baux qui sont signés depuis le 1er juillet 2019. Par conséquent, si vous signez un contrat de location pour votre résidence principale ou en utilisant un bail mobilité, il faudra que le bailleur respecte l’encadrement.
Il existe quatre grandes situations que vous pouvez rencontrer en matière d’encadrement des loyers.
Toutes ces règles d’encadrement des loyers parisiens sont consultables sur le site officiel de la ville de Paris.
Les loyers de référence dans les 80 quartiers de la capitale
La capitale française est segmentée en 80 zones distinctes. Ces zones, regroupées en 14 secteurs géographiques, présentent trois loyers de référence (charges non incluses) pour les biens immobiliers proposés à la location :
- Un loyer de référence standard ;
- Un loyer de référence minoré (30% en dessous du standard) ;
- Un loyer de référence majoré (20% au-dessus du standard).
Ces loyers sont exprimés en prix au mètre carré de surface habitable et varient selon le type de logement et l’emplacement géographique. Les logements meublés bénéficient d’une majoration spécifique. Tant que le loyer ne dépasse pas le loyer de référence majoré, le propriétaire conserve la liberté de fixer le montant du loyer.
Vous pouvez accéder à ces tableaux et aux chiffres applicables par adresse sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (Drihl). Cherchez l’arrêté IDF-2024-05-28-00001. Vous pouvez découvrir les 14 secteurs géographiques qui encadrent les 80 quartiers pour connaître les loyers à respecter.
Vous pouvez également utiliser l’outil référence loyer, qui est une carte de la Ville de Paris avec le découpage par arrondissement. Très pratique.
L’encadrement des loyers, ça fonctionne
D’après le 3e baromètre de l’encadrement des loyers de la fondation Abbé-Pierre, paru début octobre 2023, l’encadrement des loyers porte ses fruits. Ainsi, 28 % (seulement) des annonces analysées dépassent encore les plafonds légaux de loyer. Un chiffre qui peut paraître important, mais qui est pourtant en baisse par rapport aux précédentes années.
Nombreux sont les bailleurs qui appliquent des compléments de loyer pour justifier des caractéristiques particulières d’un bien. Dans le nord-est ou encore en plein centre de Paris, c’est là que l’on constate le taux de dépassement le plus important.
En parallèle, on apprend selon l’analyse des données des annonces de biens proposés à la location sur SeLoger (entre juillet 2019 et juillet 2023), que l’encadrement des loyers a clairement permis de contenir la hausse. Durant cette période sur quatre années, « le loyer mensuel moyen constaté dans les annonces parues à Paris s’élève à 1 469 €. Sans le dispositif d’encadrement, le loyer mensuel moyen aurait été de 1 533 € » peut-on lire sur SeLoger. L’encadrement des loyers a permis de réduire le niveau moyen des loyers parisiens de 64 € par mois, soit 772 € par an !
L’encadrement des loyers est une expérimentation dont la fin est prévue en novembre 2026. Faut-il s’attendre à une pérennisation du dispositif ? Oui ! On compte actuellement en France un peu plus de 20 communes appliquant l’encadrement des loyers, dont Bordeaux, Lille, Lyon ou Montpellier. Mais ce nombre devrait progresser.
