En France, 15 % des logements sont des passoires thermiques

Sur les 30 millions de résidences principales que compte la France (chiffre au 1er janvier 2023), le nombre de « passoires énergétiques » (étiquettes F et G du DPE) est estimé à environ 4,8 millions de logements, soit 15,7 % du parc [1] . Une part vouée à diminuer sous l’impulsion des propriétaires, et notamment des propriétaires bailleurs, ces derniers étant désormais frappés d’une interdiction de mise en location pour ces biens. Mais les obstacles restent nombreux. La situation actuelle, inédite, est créatrice d’opportunités, notamment pour les investisseurs.

L’interdiction de mise en location et son calendrier

Depuis le 1er janvier 2023, le processus d’interdiction de mise en location pour les logements les plus énergivores a commencé. Et inéluctablement, il va se poursuivre. Le calendrier, connu depuis plusieurs années, commence à faire bouger les lignes sur le marché de l’ancien, et avoir un impact pour les investisseurs immobilier. C’est un nouveau terrain de chasse pour investir.

• 2022 : Obligation d’afficher une fourchette de prix de la consommation énergétique annuelle dans les annonces immobilières et gel des loyers pour les logements classés F et G (depuis le 24 août)
• 2023 : Interdiction de louer les logements G+ (plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale) soit 168 000 biens concernés selon les chiffres officiels
• 2025 : Interdiction de louer tous les logements classés G (plus de 420 kWh/m²/an)
• 2028 : Extension de l’interdiction aux logements classés F
• 2034 : Extension de l’interdiction aux logements classés E

Une récente proposition de loi visait à encadrer les conséquences de l’interdiction de location des passoires thermiques, particulièrement pour les logements classés G. Le texte prévoyait notamment un mécanisme de réduction de loyer proportionnel à la surconsommation énergétique du logement. En cas de désaccord entre propriétaire et locataire sur cette baisse, une procédure de médiation était envisagée via une commission de conciliation, suivie si nécessaire d’un recours judiciaire.

La proposition intégrait également plusieurs cas d’exemption, tenant compte des réalités du terrain. Ainsi, les propriétaires confrontés à des obstacles légitimes (refus des Architectes des Bâtiments de France, opposition du syndic, obstruction du locataire) auraient pu être dispensés de l’interdiction de location. De même, un délai supplémentaire était prévu pour les copropriétés ayant voté des travaux de rénovation énergétique.

Malgré son approche équilibrée entre les droits des propriétaires et ceux des locataires, la proposition n’a pas abouti. De nombreuses questions pratiques sur l’application des futures interdictions de location restent en suspens.

Des propriétaires qui rechignent à effectuer les travaux ?

C’est dans ce contexte d’incertitude, de doute, que de nombreux propriétaires bailleurs décalent la réalisation de travaux, ou refusent de les réaliser (seuls 26% des bailleurs seraient prêts à effectuer les travaux de rénovation énergétique nécessaires selon l’Observatoire GH Location de janvier 2025[2]). Plusieurs raisons sont à l’origine de cette réaction qui peut paraître surprenante de prime abord.

Premier problème, le coût : le budget moyen pour réaliser des travaux d’économies d’énergie est estimé à 40 000 € par logement, selon les projections de la Fédération Nationale de l’Immobilier[3](FNAIM). Un chiffre qui ne tient pas compte de la réalité propre de chaque situation, certes, mais qui témoigne de l’effort financier nécessaire. Car pour gagner une ou plusieurs lettres sur un DPE, il est souvent nécessaire d’engager des travaux d’envergure : changement du système de chauffage, remplacement des ouvertures, isolation par l’intérieur ou par l’extérieur, etc.

Le deuxième problème, toujours lié aux finances, concerne la rentabilité. Effectuer des travaux de décoration, moderniser un logement, ajouter des équipements, tout cela peut permettre in fine d’augmenter le loyer. Les frais pour les travaux sont à voir comme un investissement. En est-il de même pour la rénovation énergétique ? Oui, mais le retour sur investissement semble plus limité immédiatement. Certes, avec le temps, les logements énergivores vont être de moins en moins attractifs mais la rentabilité dépend énormément des travaux effectués… et des éventuelles aides, pas vraiment bien comprises. La rentabilité locative est chahutée (durée de détention d’un bien avant que l’achat ne soit plus avantageux que la location augmente).

D’ailleurs, autre limite, la question du choix des technologies. Quelle est la solution la plus pertinente aujourd’hui pour un appartement ancien dans un immeuble des années 50 détenu en copropriété ? Et pour une maison isolée, dans le Nord de la France ? Il existe une multitude de réponses, et il faut avoir une approche personnalisée. Mais le DPE, souvent critiqué pour ses méthodes de calcul et d’évaluation, semble inadapté à cette variété de situations.

Ainsi, le chauffage au gaz est actuellement privilégié par le calcul utilisé pour établir les DPE. Un paradoxe alors que l’électricité française est largement décarbonée (nucléaire + renouvelables) et que le gaz reste une énergie fossile émettrice de CO2. Oui. Mais le DPE ne tient pas compte de l’origine de l’énergie. Un biais qui amène de nombreux propriétaires à se questionner sur la pertinence des travaux à réaliser. Installer une chaudière gaz en 2025 pour gagner des lettres dans le DPE, n’est-ce pas une hérésie ?

Le manque de vision politique à ce sujet est réel. Et si, demain, c’est le tout électrique qui est imposé ? Pour les bailleurs, une meilleure visibilité est nécessaire.

De vraies opportunités en 2025

Dans ce contexte compliqué, avec un nombre de biens impactés par l’interdiction de mise en location qui va mécaniquement augmenter et des difficultés pour les bailleurs et/ou propriétaires à identifier les travaux à réaliser, il existe des opportunités. Plusieurs facteurs convergent pour créer un contexte favorable.

Une pression à la baisse sur les prix

Les biens classés F et G subissent une décote qui devrait être croissante sur le marché, pouvant atteindre selon les cas 5, 10, 15 voire 20 % par rapport à des biens similaires mieux notés (décote moyenne du prix/m2 observée d’environ -18,2% pour les biens de classe G en janvier 2024 selon l’Observatoire GH Location 2024[4]). Cette tendance devrait s’accentuer à l’approche des échéances d’interdiction de location, créant des opportunités d’acquisition à des prix attractifs.

Un marché moins concurrentiel

De nombreux investisseurs traditionnels se détournent de ces biens, rebutés par la complexité des travaux à entreprendre. Cette moindre concurrence permet aux investisseurs informés et préparés de négocier dans de meilleures conditions. C’est votre cas ? Alors vous allez pouvoir profiter d’un équilibre entre l’offre et la demande bien plus favorable.

Des aides financières conséquentes

Le cumul des différentes aides peut couvrir une part significative des travaux, parfois jusqu’à 50 % du montant total pour certains profils. Ces dispositifs, bien que complexes, représentent un levier financier important pour optimiser la rentabilité des projets. Les aides sont toujours bien perçues par les organismes financeurs pour soigner la rentabilité globale d’une opération, notamment dans le cas d’un investissement locatif.

Une plus-value potentielle importante

Les biens rénovés peuvent bénéficier d’une forte valorisation post-travaux, d’autant plus marquée dans un contexte où les logements économes en énergie deviennent une denrée rare. La création de valeur peut ainsi être substantielle pour les investisseurs capables d’identifier les bons projets et de mener efficacement leur rénovation. Mais il faut être fin dans son analyse, et savoir se positionner rapidement lorsque l’on trouve une pépite.

Ces opportunités sont particulièrement accessibles pour les profils d’investisseurs : les professionnels de l’immobilier ayant l’expertise et les ressources pour gérer ces projets, mais aussi les investisseurs particuliers disposant d’une capacité d’investissement suffisante pour absorber le coût des travaux.

C’est là que les équipes IN&FI Crédits peuvent vous aider. Pour acheter une passoire thermique et la rénover, le budget est à soigner dans les moindres détails. Travaux à engager, aides à solliciter, tout doit être planifié avec en parallèle le besoin de financement clairement déterminé. Si vous avez un projet d’investissement, nous pouvons vous aider dans le montage de votre enveloppe, et solliciter notre réseau de banques et assureurs. Pour trouver la rentabilité et profiter de ce contexte 2025 propice aux investisseurs avec les meilleurs taux et les meilleures conditions, rapprochez-vous de votre agence IN&FI Crédits de proximité.

[1] notre-environnement.gouv.fr
[2] guy-hoquet.com
[3] fnaim.fr
[4] guy-hoquet.com