Le démembrement de propriété et ses alternatives : tout ce que vous devez savoir !

L’achat ou la vente d’un bien immobilier en utilisant la technique du démembrement possède plusieurs avantages. L’idée est de décomposer le droit de propriété – qui regroupe à la fois la nue-propriété (le fait de posséder un bien) et l’usufruit (le fait de se servir d’un bien ou d’en percevoir les revenus, sans pour autant s’en dessaisir) – en donnant jouissance de chaque élément à des personnes différentes. Devenir nu-propriétaire ou usufruitier dans le cadre d’un démembrement de propriété peut apporter une solution à votre situation. Disposer d’un bien immobilier, le transmettre ou le recevoir et parfois l’occuper, c’est tout cela.

Le démembrement de propriété vous semble flou ? On fait le point pour vous.

Le démembrement de propriété et son fonctionnement

Le démembrement de propriété est un mécanisme simple qui permet de séparer la pleine propriété d’un bien immobilier avec d’une part la nue-propriété et de l’autre l’usufruit. Tous les types de biens, et notamment les biens immobiliers peuvent être démembrés. Le démembrement est usuellement définitif, permettant une reconstitution de la pleine propriété au décès de l’usufruitier, mais il peut être aussi temporaire, avec une période au-delà de laquelle le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Pour commencer, intéressons-nous aux différents types de démembrement de propriété.

Les types de démembrement de propriété

Parvenir à une répartition de la propriété entre plusieurs personnes et distribuer l’abusus (nue-propriété du bien), l’usus et le fructus (l’usufruit) peut se faire de plusieurs manières.

L’achat/vente en démembrement simple

Première possibilité, le démembrement simple. Prenons l’exemple d’une famille. Les parents disposent de l’usufruit d’un bien immobilier tandis que ce sont les enfants qui sont les nus-propriétaires. Cela signifie que les parents peuvent profiter du bien jusqu’à leur décès et que la pleine propriété sera reconstituée par les enfants au moment de la disparition des parents, sans avoir à verser aucun droit de succession.

Le démembrement simple est souvent utilisé par les familles qui souhaitent anticiper les questions de transmission et régler la question du patrimoine immobilier simplement. La fiscalité appliquée est limitée, la transmission organisée pendant le vivant, le patrimoine reste occupé ou loué, pour procurer des revenus complémentaires à l’usufruitier.

L’achat/vente en démembrement croisé

L’autre grande possibilité de démembrement est le démembrement croisé. Ici, l’idée est, par exemple pour un couple, que chacun possède une part d’usufruit et une part de nue-propriété d’un bien immobilier unique. Dans ce cas, si l’un des deux époux vient à décéder, alors le survivant conserve la jouissance du logement, récupérant les parts de nue-propriété et d’usufruit du conjoint disparu.

Le démembrement croisé constitue une solution pour se protéger et assurer la transmission du patrimoine entre conjoints, pacsés ou époux, de la manière la plus aisée possible.

L’achat en démembrement croisé est aussi possible via une société civile immobilière (SCI). Les associés deviennent alors nus-propriétaires d’une partie et usufruitiers d’une autre partie de la SCI. Mais ce montage porte alors sur les parts de la SCI et non sur le bien immobilier en tant que tel.

Les avantages du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété, qu’il soit simple ou croisé, répond à plusieurs objectifs :

• La cession ou la donation de l’usufruit d’un bien immobilier permet de soulager l’imposition de l’usufruitier. Ainsi, le démembrement peut alléger la fiscalité qui pèse sur des parents pour « transmettre » l’actif aux enfants.
• Le démembrement, lorsqu’il est temporaire, peut aider l’usufruitier à percevoir des revenus complémentaires tout en réduisant l’assiette imposable du nu-propriétaire.
• Vendre la nue-propriété d’un bien peut permettre de générer des revenus tout en conservant l’usufruit. Cela s’avère pertinent notamment pour les retraités.
• Vendre ou donner la nue-propriété en conservant l’usufruit permet de continuer à jouir d’un bien jusqu’à la fin de ses jours tout en utilisant les avantages successoraux. Les droits de succession sont limités et calculés uniquement sur la nue-propriété au moment de la vente et pas au décès de l’usufruitier.
• Enfin, sachez que le démembrement de propriété peut aussi être utilisé de manière temporaire pour protéger un conjoint, un enfant, en lui donnant l’usufruit d’un logement. Une solution qui apporte de la souplesse dans les moments difficiles.

Le démembrement de propriété est un outil qui permet de se constituer un patrimoine ou de le transmettre en optimisant la fiscalité. L’achat d’un bien immobilier en démembrement est moins coûteux, ce qui en fait un produit attractif pour certains investisseurs. Dans le cas d’une transmission, outre la question financière (il est question de donation la plupart du temps), c’est l’allégement des droits de succession qui est l’atout maître de ce montage.

En résumé, le démembrement est un montage financier de gestion immobilière qui s’adresse tant aux acheteurs qu’aux vendeurs en apportant pour chacun des avantages forts.

Les alternatives pour monétiser son patrimoine immobilier

Le démembrement de propriété est, comme nous l’avons vu, un outil qui peut servir à transmettre son patrimoine. Il peut aussi être utilisé pour le monétiser, en conservant la jouissance mais en rendant liquide la nue-propriété.

Il existe des alternatives dans cette optique de monétisation. C’est le cas du viager. D’un point de vue juridique et fiscal, démembrement de propriété et rente viagère sont totalement différents. Une autre alternative existe aussi, moins connue mais avec des atouts séduisants : la vente à prix ajusté.

Le viager

Le démembrement viager est une forme de démembrement qui diffère par la durée et par la fiscalité qui s’applique. Ici, le démembrement viager prend fin lorsque l’usufruitier décède et le prix à régler par l’acquéreur en viager est calculé sur la base d’une table de mortalité.

Avec le viager, l’acheteur paie en règle générale un bouquet (un capital) puis une rente mensuelle dont le montant est fixé à l’avance. Avec le viager, vous êtes le propriétaire futur d’un bien immobilier et vous devez supporter la fiscalité qui pèse sur le bien. Mais du côté du vendeur, il est possible de profiter de l’usufruit… tout en percevant une rente. Une excellente solution pour rendre liquide son patrimoine immobilier. La meilleure solution ? Pas certain !

Avec le viager, la modélisation du bien repose sur un seul aléa, la durée d’usage. Ainsi, une fois le capital perçu par le vendeur, celui-ci conserve l’usage du bien et l’acheteur règle chaque mois une rente pour compenser la valeur d’usage qui tend à diminuer. Mais il existe deux grandes limites à cette solution.

1. En cas de décès prématuré du vendeur, celui-ci aura vendu son bien à une valeur inférieure à sa valeur réelle. Pour les héritiers, cela est synonyme de « perte » ou d’un manque à gagner sur la valeur du patrimoine.
2. À l’inverse, en cas de sur-longévité du vendeur, c’est une perte pour l’acheteur qui intervient. Celui-ci va surpayer le bien immobilier, au-delà de la valeur réelle qu’il aurait payée en acquérant de suite la pleine propriété.

C’est en partant de ce constat qu’est apparue une solution : la vente à prix ajusté.

La vente à prix ajusté

Mise en avant de façon structurée par Monetivia, la vente à prix ajusté est une réponse à l’aléa de la durée d’usage qui encadre le viager. Par conséquent, que le décès du vendeur soit prématuré ou au contraire intervienne très tard, des mécanismes entrent en jeu pour « protéger » le vendeur ou l’acheteur.

1. Dans le cas d’un décès prématuré, le prix de vente initial est ajusté à la hausse avec un complément qui est versé aux héritiers par l’investisseur.
2. À l’inverse, en cas de sur-longévité du vendeur, l’acheteur est couvert par une assurance qui l’indemnise pour que la valeur d’usage n’explose pas et que le coût total de l’acquisition ne soit pas décorrélé de la réalité de la valeur du bien.

En utilisant le principe de la vente à prix ajusté, le prix de vente final d’un bien immobilier est sécurisé et toujours proche de la valeur réelle du bien. Du côté du vendeur, il s’agit d’une solution intéressante pour monétiser son patrimoine. Le capital perçu est important, car il n’y a pas de rente ensuite.

Cette solution est aussi une façon éthique de percevoir le démembrement et la séparation entre usufruit et nue-propriété : contrairement au viager, on ne mise pas que sur le décès du vendeur !

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter votre courtier IN&FI Crédits qui saura vous accompagner au mieux sur la réalisation de votre futur projet immobilier.

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