Déficit foncier : les règles à connaître en 2023
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Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous pouvez avoir le droit à un avantage fiscal dans le cas où vos charges sont supérieures à vos recettes. C’est le mécanisme du déficit foncier, dont le grand avantage est d’agir directement sur le montant de l’imposition pour réduire voire annuler totalement les sommes dûes. Bonne nouvelle, le plafond du déficit foncier vient de doubler pour l’année 2023. En atteignant un seuil inédit, ce mécanisme pourrait bien vous convaincre de vous lancer dans l’investissement locatif si vous n’avez pas encore franchit le pas.
Le principe du déficit foncier
Commençons par un rappel du mécanisme du déficit foncier. Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier qui est mis en location. Vous percevez chaque mois des loyers. Il est possible de déduire des charges du montant des loyers perçus afin d’avoir une imposition calculée sur un montant plus faible que le total des revenus simple.
Cette déduction possible des charges, totalement légale, peut aboutir à la création d’un déficit foncier si le total des charges dépasse les revenus locatifs d’une année. Les charges déductibles sont toutes celles qui sont liées à la gestion d’un bien immobilier (comme la taxe foncière, les primes d’assurance ou encore les charges de copropriété) ainsi que les charges financières (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, d’amélioration ou de réparation).
Jusqu’à maintenant, le plafond du déficit foncier pouvant être déduit était de 10 700€. L’excédent du déficit foncier non utilisé pouvait être reporté et déduit durant six ans de l’ensemble de vos revenus ou durant dix ans de vos seuls revenus fonciers. Mais, pour 2023, le décret n°2023-297 du 21 avril 2023 a acté le doublement du plafond du déficit foncier.
Un plafond du déficit foncier doublé mais soumis à condition
Désormais, il est possible de bénéficier d’un résultat négatif jusqu’à 21 400€. Le doublement du plafond du déficit foncier a été validé par le gouvernement pour les dépenses engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Cela signifie que c’est sur les déclarations d’impôts des années 2024, 2025 et 2026 qu’il sera possible de bénéficier de ce doublement.
En quoi est-il avantageux ? Car il permet de réaliser des dépenses importantes, et notamment des travaux en venant alléger la pression fiscale sur les loyers perçus. Plus précisément, ce sont les travaux de rénovation énergétique qui sont clairement ciblés. En effet, le doublement du plafond est soumis à des conditions strictes : pour aller au-delà de la limite de déduction de 10 700 €, les travaux engagés doivent désormais améliorer les performances du logement.
- Les dépenses qui permettent de faire passer un logement E, F ou G à une catégorie A, B, C ou D sont éligibles ;
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant les travaux puis un second une fois le chantier terminé sont indispensables pour justifier de l’amélioration des performances.
Le doublement du plafond du déficit foncier conditionné à l’amélioration des performances énergétiques vise à accélérer la rénovation du parc de logements existants. Il s’agit aussi d’un dispositif incitatif pour les ménages qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif. Avec un déficit foncier supérieur à 20 000€ possible, on peut envisager des travaux d’envergure pour améliorer le système de chauffage, l’isolation ou la production d’eau chaude sanitaire.
Un déficit foncier en hausse, l’opportunité pour investir ?
Il s’agit ainsi un dispositif qui cible directement les bailleurs pour qu’ils respectent le critère de décence énergétique. La décence énergétique est un nouveau paramètre pris en compte dans le marché de la location car, progressivement, les logements les plus énergivores vont être interdits à la location (logements G à partir de 2025, F à compter de 2028 et E en 2034).
Le relèvement du plafond du déficit foncier peut aussi vous intéresser si vous avez l’intention de réaliser un investissement locatif avec un logement qui nécessite des travaux de grande ampleur sur le plan énergétique.
Pour évaluer la faisabilité de votre projet d’investissement locatif sur le plan financier, que vous soyez déjà propriétaire ou non d’un bien, rapprochez-vous d’un courtier en crédit. Les experts IN&FI Crédits peuvent vous aider à définir une enveloppe pour votre projet, trouver une solution de financement pour vos travaux de rénovation énergétique et vous aider à évaluer le déficit foncier dont vous pouvez bénéficier. Contactez-nous sans plus attendre avec notre formulaire de contact ou rapprochez-vous d’une agence proche de chez vous.
