Comment fonctionne la portabilité et la transférabilité des crédits immobiliers ?

Pour relancer le marché de l’immobilier, les acteurs du domaine comme les décideurs politiques multiplient les idées. Plus précisément, du côté des députés Renaissance, les propositions qui tentent de redonner de l’air au marché s’accumulent. Parmi elles, une proposition signée Damien Adam (député de la première circonscription de Seine-Maritime), qui milite pour que la portabilité d’un emprunt soit rendue obligatoire. Bonne idée ?

La portabilité du crédit, nouvelle norme pour débloquer le marché ?

Vous avez peut-être pris l’habitude d’utiliser les outils qui permettent de simplifier un déménagement comme le suivi de courrier, le transfert de l’accès à Internet. Même sans parler de changement d’adresse, il est possible aujourd’hui d’utiliser la portabilité dans de nombreux secteurs, comme lorsque l’on change d’opérateur téléphonique mais que l’on souhaite garder son numéro de téléphone. Ou lorsque l’on change de banque, pour informer les créanciers par exemple.

En matière de crédit, la transférabilité du prêt, c’est-à-dire la possibilité de conserver les conditions d’un crédit d’un achat à un autre, est possible. Elle est toutefois conditionnée à l’accord de la banque, qui dans les faits, ne l’octroie que très rarement. Mais aujourd’hui, cette possibilité est remise en avant par un député de la majorité. L’idée ? Généraliser la portabilité, à tous les prêts. L’objectif est que ce transfert des crédits fluidifie le marché immobilier. En mobilité, les propriétaires pourraient ainsi conserver des conditions déjà négociées par le passé, ce qui débloquerait parfois des situations complexes.

« Afin d’agir contre le blocage du marché de l’immobilier et de simplifier les procédures, la solution soutenue par cette proposition de loi revient à généraliser la clause dite de “portabilité” du prêt immobilier peut-on lire dans la proposition de loi. Aujourd’hui facultative, cette clause peut être introduite dans l’offre de prêt immobilier afin de permettre le maintien des conditions du prêt lors de l’achat d’un nouveau bien après la vente du précédent ».

Les avantages sont, en théorie, nombreux.

• Grâce à la portabilité, il est possible de continuer à bénéficier d’un taux plus avantageux que le taux en cours sur le marché ;
• Pour acheter un nouveau logement, les démarches sont simplifiées car il n’y a pas besoin de rechercher un nouveau prêt, sauf pour compléter les fonds manquants ;
• La transférabilité permet d’éviter le paiement des indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui peuvent parfois être très importantes, notamment dans les premières années du crédit.

On le comprend, les économies possibles sont nombreuses si une telle proposition est validée et que la transférabilité est généralisée à tous les contrats. Pourquoi alors plusieurs voix s’érigent contre cette proposition ?

Une idée qui pourrait chambouler le modèle de production des crédits immobiliers

La transférabilité du prêt immobilier peut sembler une mesure avantageuse de prime abord, permettant aux emprunteurs de conserver leur taux d’intérêt initial malgré les fluctuations du marché. Cependant, cette disposition comporte des risques non négligeables pour les établissements bancaires.

En effet, si les taux d’intérêt augmentent, la banque se retrouvera alors dans une situation défavorable où elle empruntera de l’argent aux conditions actuelles du marché, mais devra le prêter à ses clients aux anciens taux négociés avant la hausse. Cette situation engendrera des pertes pour l’institution financière.

Afin de se prémunir contre cet effet économique indésirable, les banques pourraient alors être tentées d’augmenter leurs taux d’intérêt de manière générale, y compris pour les nouveaux emprunteurs. Cette décision aurait pour conséquence de pénaliser l’ensemble du marché immobilier, aussi bien les personnes souhaitant racheter un bien que les primo-accédants n’ayant pas encore pu accéder à la propriété.

Ainsi, bien que la transférabilité du prêt soit présentée comme une mesure de bon sens pour les emprunteurs, elle pourrait paradoxalement se révéler contre-productive en dégradant les conditions d’accès au crédit immobilier pour tous.

La Fédération Bancaire Française (FBF), organisme professionnel qui représente les banques domiciliées en France, voit aussi dans cette proposition « un risque de passer d’une offre essentiellement à taux fixe, protectrice du budget des ménages, en offre à taux variable et des taux fixes résiduels plus élevés[1] ». Pour en arriver à cette vision, la FBF met en avant le fait que la volatilité plus grande des durées réelles et leur allongement et le poids plus important donné au bien immobilier comme garantie « nécessiteraient une transformation tant du modèle que du refinancement des crédits pour maitriser les risques ».

Mais alors, où est le verrou à faire sauter pour fluidifier le marché ? La transférabilité semble une bonne option, mais elle est en réalité contrainte notamment par le taux d’endettement maximum fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Elle risque aussi, comme nous venons de le voir, de créer un véritable décalage en matière de conditions d’emprunt pour les banques, les amenant à devoir faire le yo-yo avec les taux pratiqués pour les nouveaux emprunteurs. Le déverrouillage du marché ne semble pas encore pour demain.

La proposition de loi à propos de la transférabilité sera débattue en septembre 2024 à l’Assemblée nationale. Déjà étudié en 2022 par l’ancien ministre du logement, peut-elle aujourd’hui obtenir une issue favorable avec Guillaume Kasbarian en place ? Il faut s’attendre à de nombreux amendements, à des discussions et des échanges techniques. Si l’idée est toutefois retenue, ce sera probablement sous la forme d’une intégration conditionnée à de nombreux paramètres (type de crédit, durée du crédit, montant emprunté, etc.).

[1] fbf.fr