Bordeaux, une ville au marché immobilier bien particulier

A Bordeaux comme ailleurs en France, les prix de l’immobilier connaissent une baisse. Celle-ci reste toutefois modérée, et avec un prix au mètre carré relativement haut… qui ne permet pas de débloquer totalement la situation (Bordeaux demeurait encore fin 2023 la troisième métropole hors Paris la plus chère après Lyon et Nice à 4 570 €/m2). Comme ailleurs en France, 2024 restera comme une année difficile. Mais de nombreux observateurs parlent d’une sortie de crise enfin arrivée, avec de belles perspectives pour 2025 et au-delà. On fait le point.

Une reprise de couleurs pour le logement neuf à Bordeaux

Selon l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), spécialiste des activités de la promotion immobilière et du terrain à bâtir, la tendance est au rebond du côté des ventes en Gironde, et notamment à Bordeaux ! En effet, la métropole bordelaise capte un regain d’intérêt avec une hausse de 23 % sur les neuf premiers mois de l’année 2024 (par rapport à la même période en 2023). Des volumes qui restent faibles, mais qui sont portés par les ventes à des investisseurs. Toujours selon l’Oiso, celles-ci pèseraient pour 40 % des ventes sur la métropole au troisième trimestre 2024. Un effet de la fin programmée du dispositif Pinel ? Bordeaux séduit en tout cas celles et ceux qui veulent investir dans le neuf, mais pour construire sa résidence principale, on se bouscule moins.

Les mises en vente ont chuté de plus de 20 % en début d’année sur la région Nouvelle-Aquitaine, et la Gironde (dont Bordeaux) souffre. Les résidents girondins qui veulent construire une maison ne parviennent pas à boucler leur financement, et ils s’enfuient. La destination ? La Charente-Maritime voisine ! Les prix des logements neufs baissent, mais cela ne suffit pas encore. Ils sont passés au deuxième trimestre 2024 à 4 996 €/m2 (-7 %) sur un an, et à 4 833 €/m2 (-9 %) sur un an à l’échelle de la métropole[1].

L’ancien dans le dur, mais la métropole est solide

Qu’en est-il du marché de l’ancien ? Il est, lui aussi, en difficulté, avec un volume de ventes en repli et malgré des prix qui reculent. Il faut dire qu’en 10 ans, l’immobilier a vu ses prix augmenter de 39 % selon les données des Notaires de France. Mais il existe des points de satisfaction.

L’hypercentre de Bordeaux reste toujours attractif. Les immeubles en pierre ne sont plus les seuls à capter l’intérêt des acheteurs. Ils ont moins la cote que par le passé, en raison notamment de leurs performances énergétiques. Certains agents immobiliers ont d’ailleurs constaté sur le terrain l’augmentation du nombre de mises en ventes de studios et autres biens considérés comme des « passoires thermiques », que les propriétaires bailleurs ne peuvent plus louer. A cause de frais importants à engager, que les propriétaires ne veulent ou ne peuvent pas régler, même avec un crédit, on trouve ainsi des biens qui nécessitent des travaux, mais à un prix décoté.

Dans certains quartiers, comme à proximité de la gare Saint-Jean, les prix connaissent même une vraie baisse visible depuis quelques mois (pas seulement les biens mal isolés), passant sous les 3 500 €/m2. Du côté des Capucins et de la Victoire, deux quartiers historiquement recherchés, la demande est forte, alors la baisse est moins prononcée. Mais les prix reculent de manière générale. Un bon signal.

Selon la chambre nationale des notaires, avec 150 000 €, il est aujourd’hui possible de s’offrir un appartement deux pièces sur la métropole d’environ 31 m². Une surface réduite de 15 m² en 10 ans.

Bordeaux, terre d’attraction

La Gironde voit sa population croître chaque année de 15 à 20 000 personnes[2]. Un constat démographique qui entraîne bien entendu une forte tension sur les demandes de logement ! Cette attractivité concerne directement Bordeaux, Mérignac, et un certain nombre de communes voisines, qui affichent une croissance économique à faire pâlir bon nombre de ville françaises.

« Entre 2010 et 2021, le département de la Gironde est passé de 616 948 à 732 905 emplois . Cela représente + 10 000 emplois (nets) chaque année soit un taux d’évolution annuel moyen de 1,5% peut-on apprendre sur le site de l’a-urba, l’agence d’urbanisme Bordeaux Aquitaine. À l’exception de l’agriculture, tous les secteurs d’activités sont en croissance. À noter la croissance particulièrement soutenue des secteurs du commerce, des transports et de la construction ».

Bordeaux et son agglomération peut se vanter d’un réel dynamisme économique, porté par un intérêt démographique, qui en fait un territoire vivant. La Gironde bouge, et avec des prix de l’immobilier qui ont entamé leur recul, 2025 pourrait voir le retour des acheteurs. Ce ne sont plus seulement les ventes « contraintes », à cause d’une mutation, d’une séparation, d’un héritage, qui pourraient dicter le marché. Peut-être allez-vous faire partie de ces acheteurs.

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[1] echos-judiciaires.com
[2] gironde.gouv.fr